今年來(lái)，相比剛性需求，改善性需求在住房市場(chǎng)中的占比正穩(wěn)步提升。

　　

　　其一，供應(yīng)跟上。土地市場(chǎng)開(kāi)始試水改善類住宅地塊，目前東星、晉東、東海、石獅均有地塊出讓。

　　

　　其二，需求激活。二孩家庭在市區(qū)僅有1套住房納入剛需范疇、二套房商貸利率下調(diào)、帶押過(guò)戶、限售放松等政策落地，都將加快改善人群的入場(chǎng)節(jié)奏。

　　

　　當(dāng)這么多改善產(chǎn)品集中入市，市場(chǎng)真有這么多的需求么？未來(lái)產(chǎn)品價(jià)值空間大么？

　　

　　泉州樓市“高端局”來(lái)了

　　

　　我們不妨先來(lái)看一下，當(dāng)下泉州樓市的“高端改善”產(chǎn)品有多少？

 

　　

　　這些項(xiàng)目大多位于城市核心地段、或占據(jù)稀缺自然景觀資源。

　　

　　1.土拍，定義高端改善住宅地塊。包括東星的國(guó)貿(mào)項(xiàng)目、東海后埔25號(hào)地塊（10.31出讓）、晉東3幅地塊、石獅學(xué)府公園旁3幅地塊/龜湖公園旁地塊。最高限價(jià)在普通住宅的基礎(chǔ)上浮30-50%。

　　

　　2.地塊指標(biāo)，規(guī)劃低密住區(qū)。包括南埔山清源瑧悅、池店安騰項(xiàng)目。

　　

　　3.片區(qū)品質(zhì)升級(jí)需求。項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)結(jié)合片區(qū)居住需求，規(guī)劃相對(duì)集中的大戶型產(chǎn)品。如位于臺(tái)商湖東的中海項(xiàng)目、鯉城江南的水墨江瀾項(xiàng)目、東海的水墨觀海項(xiàng)目、市區(qū)盛冠海富尊邸項(xiàng)目等。

　　

　　可以預(yù)見(jiàn)，泉州市場(chǎng)即將進(jìn)入品質(zhì)改善階段，限價(jià)的突破，也為開(kāi)發(fā)商預(yù)留更多的空間，產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力，接下來(lái)也會(huì)是改善型客戶進(jìn)場(chǎng)的一大機(jī)會(huì)；此外，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)地塊限價(jià)將迎新突破，如備受矚目的城東南濱江地塊、東海科創(chuàng)地塊/一線沿江項(xiàng)目等。

　　

　　集中入市，是否會(huì)供過(guò)于求？

　　

　　自2017年限價(jià)實(shí)施以來(lái)，新入市樓盤基本選擇80-144㎡左右的中小戶型來(lái)滿足市場(chǎng)需求，低總價(jià)，去化也快。大于144㎡、甚至是180㎡+戶型幾乎沒(méi)有，市場(chǎng)已經(jīng)累積一定的需求。

　　

　　但此時(shí)也有不少購(gòu)房者會(huì)疑惑：這么多房源入市，總價(jià)還這么高，市場(chǎng)真的會(huì)有這么多需求么？我們不妨從以下3個(gè)方面來(lái)解析一番。

　　

　　1、成熟核心區(qū)需要改善產(chǎn)品。

　　

　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，無(wú)論是城東、東海等新區(qū)發(fā)展已然成熟，改善置換需求亟需得到釋放，區(qū)域同樣也需要更高品質(zhì)的小區(qū)。典型如城東板塊，前期入市戶型基本以滿足剛需自住為主，目前區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃大戶型的小區(qū)寥寥可數(shù)，去年入市的和光塵樾最大戶型也僅做到了166㎡。可以說(shuō)，像城東這樣的核心區(qū)，不管是新房還是二手房，都缺乏180㎡以上的改善大戶型。

　　

　　2、2-5年限售期“解禁”/二孩居住，階段性需求釋放。

　　

　　2016年的二胎政策放開(kāi)，2017年底最長(zhǎng)5年限售期政策實(shí)施，一部分換房/改善等購(gòu)房需求將迎來(lái)階段性釋放。典型如城東和光塵樾開(kāi)盤166㎡戶型率先售罄、晉東御湖境入市即熱銷、石獅尚谷首院開(kāi)盤火爆等。多項(xiàng)目集中入市，也為改善購(gòu)房者提供更多的選擇，另一部分也有助于片區(qū)居住品質(zhì)升級(jí)。

　　

　　3、稀缺產(chǎn)品入市，或?qū)⒂幸徊ㄍ顿Y需求出現(xiàn)。

　　

　　從當(dāng)下市場(chǎng)來(lái)看，像城東、市區(qū)這樣的核心地段，片區(qū)開(kāi)發(fā)已基本成熟，土地資源顯得尤為稀缺；再疊加片區(qū)前期基本以剛需、初改產(chǎn)品戶型為主，此時(shí)大戶型新盤入市，無(wú)論是產(chǎn)品、品質(zhì)還是地段上來(lái)看，都是具備稀缺性的，這樣的資產(chǎn)其實(shí)具備保值甚至是有成長(zhǎng)空間的。典型如南益廣場(chǎng)、中駿天峰等項(xiàng)目，至今都是片區(qū)二手房的“領(lǐng)頭羊”。

　　

　　另一方面，部分區(qū)域新房限價(jià)與未來(lái)片區(qū)價(jià)值仍存在一二手倒掛價(jià)差，這也會(huì)有誘使一部分投資者進(jìn)場(chǎng)。典型如東海、城東板塊。

　　

　　整體來(lái)看，在當(dāng)前這一波集中供應(yīng)中，市場(chǎng)改善置換的需求是有的，源于最重要的因素：前期板塊供貨量稀缺，剛好這一波供應(yīng)能緩解這一階段性需求的釋放。

　　

　　隨著更多高端改善地塊的推出，需求與供應(yīng)將會(huì)逐步趨于平衡，最后會(huì)否出現(xiàn)需求小于供應(yīng)，還要再看后續(xù)市場(chǎng)走向。

　　

　　泉州當(dāng)前改善型新盤的價(jià)值所在

　　

　　改善盤能否得以熱銷，主要原因無(wú)外乎幾個(gè)方面：

　　

　　第一，存在一二手倒掛價(jià)差，無(wú)倒掛優(yōu)勢(shì)，要看定價(jià)是否與購(gòu)房者心理預(yù)期相符；第二，占據(jù)核心區(qū)位，教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套齊全，或是稀缺景觀資源的占有；第三，所在板塊供貨量稀缺，長(zhǎng)期處在供小于求的狀態(tài)中；第四，憑借強(qiáng)勁產(chǎn)品力和品牌號(hào)召力，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)并獲得購(gòu)房者青睞。

　　

　　我們不妨就先來(lái)看一下，當(dāng)前泉州市場(chǎng)關(guān)注度較高的幾大改善新盤，其最突出的價(jià)值點(diǎn)又是什么？

　　

　　1.市區(qū)-盛冠海富尊邸

　　

　　價(jià)值點(diǎn)-市區(qū)核心地段，純大平層社區(qū)

　　

　　2.南埔山-保利隆恩百宏清源瑧悅

　　

　　價(jià)值點(diǎn)-產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：純6F低密社區(qū)，純粹邊套、一梯兩戶

　　

　　3.東星-廈門國(guó)貿(mào)項(xiàng)目

　　

　　價(jià)值點(diǎn)-具體看廈門國(guó)貿(mào)這次將打造的產(chǎn)品系

　　

　　4.東海-城建水墨觀海

　　

　　價(jià)值點(diǎn)-20500元/㎡的限價(jià)性價(jià)比更高，東海核心地段

　　

　　5.晉東-建發(fā)泉州灣海&保利湖心璞悅

　　

　　價(jià)值點(diǎn)-具有稀缺湖海景觀資源