近期，主城市場(chǎng)愈發(fā)炙熱

　　

　　周邊縣市樓市行情又處在一個(gè)什么階段？

　　

　　今天，我們不妨

　　

　　重新認(rèn)識(shí)，泉州各大縣市樓市

　　

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　　1

　　

　　區(qū)域大分化

　　

　　當(dāng)下，泉州樓市進(jìn)入明顯的分化行情。

　　

　　分化，不僅是中心城區(qū)火熱去化與縣市艱難走量的分化，縣市之間也存在明顯的區(qū)域大分化，再具體到每一個(gè)區(qū)域發(fā)展中也是一樣。

　　

　　第一類(lèi)：熱度下降

　　

　　這一類(lèi)，典型如德化、永春、安溪三個(gè)區(qū)域。

　　

　　這三個(gè)區(qū)域的高熱度時(shí)期，可以追溯到魔幻的2020年，這一年，安溪新房限價(jià)突破2萬(wàn)、成為大泉州首個(gè)率先破2萬(wàn)的區(qū)域；德化、永春迎來(lái)新突破，新房限價(jià)破萬(wàn)。在這波上揚(yáng)的勢(shì)頭之下，地塊高溢價(jià)出讓、品牌房企爭(zhēng)相布局、房?jī)r(jià)持續(xù)走高、去化加速。

　　

　　受市場(chǎng)大環(huán)境影響，這三個(gè)區(qū)域熱度消失得也快。

　　

　　德化，縣城的高熱度和人口密度大，吸引了東海開(kāi)發(fā)、美的、陽(yáng)光城、城建等房企布局，主要集中在環(huán)萬(wàn)達(dá)和霞田文體園等核心區(qū)域，這也是目前德化高房?jī)r(jià)的片區(qū)，新房限價(jià)基本在1萬(wàn)+。但德化單一外向型產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色，受大環(huán)境影響較大，導(dǎo)致房子越來(lái)越多、能夠買(mǎi)得起的人越來(lái)越少，去化壓力不言而喻。

　　

　　永春，作為典型的內(nèi)生型市場(chǎng)，前兩年，城西板塊迎來(lái)了一波大發(fā)展，建發(fā)、中駿等房企紛紛布局，樓市熱度一度走高。但由于受城關(guān)吸附力不足，以及產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入乏力，購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)，片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目賣(mài)了2年還有貨。

　　

　　安溪，也是強(qiáng)縣城的典型區(qū)域，縣城有著最為優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)吸附力強(qiáng)。目前安溪整體供應(yīng)量大，受大環(huán)境影響，市場(chǎng)信心不足，也導(dǎo)致需求端的減少，根據(jù)一季度成交數(shù)據(jù)，安溪成交量下滑非常明顯，超20%。

　　

　　第二類(lèi)：熱度一般

　　

　　這一類(lèi)，典型如南安區(qū)域。

　　

　　受泉州中心城區(qū)供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀影響，南安在近半年的樓市成交量一直處于大泉州各大區(qū)域前列，但這主要是建發(fā)這一項(xiàng)目的帶動(dòng)，呈現(xiàn)出“局部熱”的現(xiàn)狀。

　　

　　作為泉州“強(qiáng)縣域”的典型代表，無(wú)論是人口還是產(chǎn)業(yè)都是實(shí)力強(qiáng)勁。但由于南安地形較廣，區(qū)域熱度也呈現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象：如靠近泉州的霞美和靠近廈門(mén)的官水石，在經(jīng)歷了前兩年“投資客”大幅涌入的熱潮之后，已處于沉寂的狀態(tài)，緩慢去化中；北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，屬于內(nèi)生型市場(chǎng)，對(duì)外吸引力不夠；南安市區(qū)目前供應(yīng)主力還是建發(fā)項(xiàng)目，受品牌/品質(zhì)的影響，熱度頗高。這四大區(qū)域都有一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)體量，因此整體購(gòu)買(mǎi)力較為分散。

　　

　　第三類(lèi)：整體平穩(wěn)發(fā)展，并有上揚(yáng)勢(shì)頭

　　

　　這一類(lèi)，典型如石獅、晉江這兩個(gè)區(qū)域。

　　

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，石獅的成交量相比于各大縣市還是不錯(cuò)的，基本處于正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其一，主要源于石獅新房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)，尤其是在晉江全域限價(jià)抬高的趨勢(shì)下，石獅城北儼然成為價(jià)格洼地，從而吸引了一波晉江購(gòu)買(mǎi)力，也成為當(dāng)下石獅的成交主力區(qū)域；其二，石獅屬于內(nèi)生型城市、自身購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，尤其是“電商”產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展之下，人口持續(xù)涌入，尤其是城南區(qū)域去化效果還不錯(cuò)。整體來(lái)看，石獅商貿(mào)發(fā)達(dá)、城市建設(shè)愈發(fā)完善、房?jī)r(jià)適中，供應(yīng)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)還是很堅(jiān)挺的。

　　

　　晉江本身購(gòu)買(mǎi)力就比較強(qiáng)勁，市場(chǎng)熱度也較高。但由于近半年整體供應(yīng)緊張，市區(qū)僅有昇路藝璟和天悅2個(gè)項(xiàng)目推售，以及晉東新區(qū)的御湖境、濱江華庭、華越江璟三盤(pán)推售，因此整體熱度不高，但核心區(qū)域的去化效果還是不錯(cuò)的。

　　

　　第四類(lèi)：特殊行情

　　

　　這一類(lèi)，典型如惠安區(qū)域。

　　

　　去年10月至今年2月，惠安推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策。5個(gè)月內(nèi)，住宅銷(xiāo)售2748套，銷(xiāo)售面積34.09萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售金額26.14億元，銷(xiāo)售面積和金額環(huán)比前五個(gè)月分別增長(zhǎng)115.16%，103.18%，去化效果顯著，在一眾縣市中走出了特殊行情。接下來(lái)，惠安的新房供應(yīng)主要集中在城南區(qū)域。

　　

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　　房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏大

　　

　　可以明顯感受到，周邊縣市受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大，市場(chǎng)好的時(shí)候帶動(dòng)縣市樓市熱度持續(xù)走高，市場(chǎng)降溫的時(shí)候縣域也反應(yīng)最為激烈，容易出現(xiàn)兩極分化的熱度、以及大漲大跌的房?jī)r(jià)情況。

　　

　　反映在二手房?jī)r(jià)上，目前除了晉江和安溪這兩個(gè)主城核心區(qū)域外，基本房?jī)r(jià)在1萬(wàn)左右，與新房?jī)r(jià)格差距不大。

　　

　　在這一波行情下，有幾個(gè)區(qū)域值得重點(diǎn)提及一下。

　　

　　1.正在經(jīng)歷“大漲大跌”的晉江。在過(guò)去一大波市場(chǎng)上行的時(shí)候，憑借與市區(qū)一橋之隔的橋南在前兩年的時(shí)間內(nèi)，二手房?jī)r(jià)普遍2萬(wàn)+、個(gè)別樓盤(pán)突破3萬(wàn)，整個(gè)市場(chǎng)買(mǎi)入情緒高亢。但從去年底至現(xiàn)在，整體房?jī)r(jià)回落在20%-30%之間，觀望情緒濃厚。

　　

　　尤其是像橋南、晉江市區(qū)這些大熱區(qū)域，出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)“下跌”的情況，開(kāi)春以來(lái)，晉江二手房?jī)r(jià)持續(xù)處于“底部”，因此二手房成交量上漲明顯。但當(dāng)下二手房?jī)r(jià)未“回彈”，再疊加上新房供應(yīng)緊缺，市場(chǎng)信心明顯不足，因此整體市場(chǎng)熱度并不高。

　　

　　2.“穩(wěn)步前進(jìn)”中的石獅。對(duì)比各大縣市來(lái)看，石獅的房?jī)r(jià)還是處于比較穩(wěn)的狀態(tài)。很大一部分源于石獅在幾年前已經(jīng)歷過(guò)“大漲大跌”的行情。

　　

　　2018年之后，新房集中入市供應(yīng)井噴，但人口流入緩慢需求弱，以及疊加當(dāng)年“地王”項(xiàng)目入市去化不佳，市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)冷，房?jī)r(jià)甚至下探到7千左右；2021年之后，市場(chǎng)逐步回暖，供地放緩、人口流入加速，供需基本平衡，整體市場(chǎng)還是比較穩(wěn)的。房?jī)r(jià)也是穩(wěn)步上漲。

　　

　　3.“強(qiáng)縣城”區(qū)域房?jī)r(jià)分化明顯。如安溪、惠安、德化等區(qū)域，因?qū)W區(qū)、居住環(huán)境、就業(yè)機(jī)會(huì)等因素更多，縣城的吸引力更強(qiáng)，因此縣城的房?jī)r(jià)比鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域更高。

　　

　　3

　　

　　寫(xiě)在最后

　　

　　整體來(lái)看，縣域樓市由此前“量升價(jià)漲”的高潮期步入了“量縮價(jià)跌”的低潮期，整體表現(xiàn)為庫(kù)存積壓、需求疲弱、房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的下跌。

　　

　　不過(guò)，縣城內(nèi)部也有分化。

　　

　　晉江和石獅樓市后續(xù)發(fā)展還是看好的。①晉江與泉州市區(qū)一橋之隔的空間距離，加上產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、大量的人口涌入，信心恢復(fù)+供應(yīng)跟上，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也會(huì)向好。②石獅樓市平穩(wěn)，一方面源于供需平衡、價(jià)格較低；另一方面源于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、電商產(chǎn)業(yè)崛起，人口持續(xù)涌入。

　　

　　與鯉城相接的南安霞美、與廈門(mén)相連的南安水頭石井、與城東一橋之隔的惠安黃塘的區(qū)域，這些板塊在市場(chǎng)大熱不限購(gòu)時(shí)期都曾掀起一波“搶房潮”，最重要因素便是價(jià)格低+與中心板塊臨近的區(qū)位。但目前市場(chǎng)漸趨理性，投資還是需要謹(jǐn)慎。除非你是工作地在周邊，但預(yù)算不夠，便可以選擇這些區(qū)域。

　　

　　安溪、永春、德化等區(qū)域，更適合當(dāng)?shù)赜凶宰⌒枨蟮目蛻暨M(jìn)行選擇。