商圈的逐步轉移，具體的新商業形態隨著城區發展的需求不斷推陳出新，適應城市發展的需要不斷在新的區域落地。整個泉州商業的發展呈現出從單純的服務生活到服務城市變遷再回歸到服務生活的輪回。
回顧泉州商圈30年的演變，也是30年泉州房地產開發的演變史，海西地產網系列新聞報道，泉州商圈30年，帶您逐一回顧泉州商圈脈絡與城市地產開發的關系，一起展望泉州城市的新未來！
老城、老街、小商品 自然群落的自然選擇（80年代、90年代）
老城商圈，對于泉州來說，經歷了一個自然選擇的過程，當然這也是建立在行政文化中心人為確定之后的商業逐步進入的階段，我們姑且可以認為是一種商業選址人氣導向的自然選擇的過程。
泉州還沒有形成嚴格的諸如其他城市那樣的中心商圈、次中心商圈。盡管如此，人們習慣認為，以文化宮為中心，包括市政府在內，半徑500米是泉州最早的中心商圈。 更寬泛的界定，可以認為是中山路、打錫街、南俊巷、西街這些泉州耳熟能詳的地理符號。而到目前為止，他們的核心商業地位已經基本被更新、更前沿的商業模式所取代，更多的成為一種老泉州的文化標志而存在。
老城商業功能的天然缺憾讓她更多成為一種文化符號的象征
在這個階段，泉州核心商圈對整個房地產開發的影響作用并不明顯，整個老城商業區域基本圍繞著原始居民老宅，單位集體宿舍，福利性分房的時代背景存在。商業與住宅地產開發基本處于相互分離的態勢。
商場逐步興起 城市功能強化的需求配合初始住宅開發腳步（本世紀頭10年）
2002年8月，泉州市區第一家新華都在豐澤廣場開業，1.8萬平米的營業面積。
2007年3月，位于鯉城江濱北路嘉信茂廣場（即凱德廣場）的沃爾瑪開業，是其在中國開設的第76家大型購物廣場，也是沃爾瑪在泉州中心市區開設的第一家購物廣場，近2萬平方米的營業面積。
2007年12月，麥德龍在泉州云鹿路正式開業，這是全球第三大貿易零售集團———麥德龍在國內開設的第37家商場。占地總面積約6000平方米，商場銷售總面積達7260平方米。
2011年12月，泉州天虹商城開業，有4層總面積約2.1萬平方米，采用“時尚百貨+精致超市+家用電器”的業態組合模式，入駐的品牌以中高檔為主，充分滿足泉州消費者各個層次的需求。
對于這類大型的零售業巨頭，在本世紀的頭10年一直是推動泉州新型商圈興起和發展的重要推動力量。泉州商業發展也由此正式進入了以大型零售商業廣場為主導的商業時代，進入了為期10年左右的黃金發展時期。
沃爾瑪的進駐對于周邊如水岸假日等商品住宅小區影響深遠
而這個時期也剛好進入泉州房地產開發的井噴時期，刺桐路沿線、東海、豐澤廣場周邊，城東開啟了新的發展模式，1996年，泉州開啟了大規模的城市改造步伐，大量的住宅地產向東轉移，整體居住氛圍也在2000年后逐步形成，這時候就為商業進入的要求提出了更高的要求，而傳統老城商圈的銷售規模小，帶動能力有限，商品豐富性不足的弊端被指出，因而大型零售商業、商城成為了首要選擇，而這些進駐的商城，我們不難發現，均集中這新興的人居板塊。政府有目的性的招商，來服務城市規劃發展的需要，開始成為一種傳統。
同時，新建住宅項目配件大型商業廣場也成為了一種主流的方式出現，逐步擺脫以往住宅底商分散經營，商品結構單一的狀態。如2007年泉州首個開盤價超8000元/平的盛世融城項目，配建的大型商城面積高達2.5萬平，目前進駐的零售企業為永輝超市。
盛世融城和其配建的大型商場
大型零售商城在主宰了泉州10年的商圈發展，從之前老城商圈自然選擇的過程不同，商城時代帶有明顯的城市服務功能的印記，人為選擇的痕跡更為明顯。適應了城市發展和人口流入的提速，成為了本世紀頭10年泉州城市商業發展的主流模式。
SHOPPING MALL時代 造城時代速度取勝三大房企功不可沒（2010年至今）
泉州的商圈的SHOPPING MALL時代，或者也可以說是商業綜合體時代，最標志性的事件就是2010年萬達集團正式拿下浦西地塊，也就是現在被泉州人所熟悉的浦西商圈的核心-中國第一座A級萬達廣場，泉州浦西萬達廣場。隨后、中駿世界城、星光耀廣場、華大泰禾廣場、東海泰禾，新天城市廣場，市區大型商業綜合體如雨后春筍，縣域以及商業綜合體如安溪萬達、晉江萬達、南安中駿世界城、石獅泰禾、惠安禹洲城市廣場也同步進入綜合體為主體的造城時代。一個區域是否具備核心競爭力，這個區域內綜合體的體量、開發企業的實力、業態的豐富性成為了重要指標。
浦西萬達夜景
對于SHOPPING MALL這樣的商業業態，在泉州早有豐澤廣場、國貿商城這樣大型室內購物商城的嘗試，但隨著商業地產在2010年后的全面興起，單純的商業休閑購物的商業廣場并不能完全滿足城市價值提升的迫切需求，特別是具備商業購物、酒店、寫字樓、SOHO、住宅這樣全業態、大體量的綜合體成為實力型企業“標配”的開發模式后，政府在綜合體地塊的推出上也是不遺余力，而新興區域如東海、城東、江南更是需要這樣的大規模開發的“強刺激”，因而綜合體主要都是出現在泉州的新興和熱點開發區域。
泉州的城市急速擴展讓各類綜合體成為了主流開發模式
在泉州綜合體時代，有三家代表性的房企不能忽略，第一家當然就是首開泉州超級綜合體時代的萬達集團了，并在短短兩年時間讓浦西商圈成為泉州核心商圈，大型體驗式購物廣場，五星級酒店、寫字樓，擴充了泉州地產開發的概念，萬達公館更是以純奢華精裝大平層入市，都是數千套190平以上的戶型，不到兩年基本售罄，財富匯聚一家的氣魄，讓泉州真正領略如何讓商業元素成為住宅升值倍增器。
第二家企業就是深耕泉州的中駿置業，率先開啟泉州城東的萬元時代，1200畝的泉州城東中駿財富中心，讓城東區域成長成熟超出了眾人預計。50萬平方米shoppingmall與商業街、10萬平方米國際5A級寫字樓與鉑金五星級酒店，這樣的商業體量讓身處周邊中駿三大住宅項目裕景灣、雍景臺、柏景灣持續熱銷，兩年內超過50萬平的去化量，奠定中駿近兩年成為近兩年泉州銷售金額第一和銷售面積第一的“雙冠王”的地位。
中駿財富中心讓城東進入成長成熟的快車道
第三家就是泰禾集團，來到泉州的首個作品華大泰禾廣場住宅部分基本清盤，石獅泰禾廣場也是一路狂飆、今年剛亮相的東海泰禾廣場首秀更是以800余套SOHO一個月內兩開兩清成就新的傳奇，對于已經有了福州五四北和東二環兩個泰禾廣場成功運作經驗的泰禾來說，在泉州建4-5個泰禾廣場是他們新的目標，而泉州也成為了泰禾這家全國性房企擴充其商業帝國夢想的主陣地。
泰禾廣場在泉州每開必火奠定了其深耕泉州商業地產的決心
泉州商圈的綜合體時代還沒有結束，超10萬平以上的商業體量，不可或缺的，頂著大蓋子的室內購物廣場（shoppingmall）成為了這個時期泉州地產開發的主要標志，那么，在未來還會有什么樣的商業形態會去改變泉州呢？有！而且已經出現。
人文商業時代 萬科里推動泉州地產人文人居的原始回歸（起始于2014年）
泉州不缺綜合體，泉州最缺萬科里！對于向來充滿人文情懷的萬科來說，對于旗下項目的打造一直有著自己獨有思維，當然這也包括他們這幾年才剛剛涉足的商業地產領域。項目與萬達、泰禾這類同行做打造的大型商業綜合體的理念不同，在泉州，萬科選擇了回歸到原始自然的商業形態，讓自然、舒適、親切貼近社區生活成為主要的運營理念。我們也不妨探究一下萬科內心的真實想法。
泉州萬科里效果圖
綜合體時代無疑是商圈快速成型的主要手段，匯聚商品、企業、居民這些因素于一體，充分保證車流、人流、產品、服務的高度匯聚，但也帶來了兩個問題，一個是居住舒適度的降低、一個是存在商業服務的盲區。
社區商業更多是從社區生活服務的角度出發，跳出了綜合體時代商業、住宅相互扶持的態勢，轉變為讓商業服務生活，以人居價值提高為首要選擇。讓高端產品、酒店、寫字樓這些可能造成嘈雜氛圍的業態退出，讓生活回歸類似于北歐小鎮那種自然恬靜生活的主軸，更愿意把人從室內請到室外。其實我們不難發現，這樣的生活狀態有點類似于老城商圈那個時代，萬科從人文的角度，力求讓商業的變化讓業主生活回歸到原始的自然群落的狀態之中，這已不單單是一個房企的運作思維，更已經上升到一種人文關懷的境界。
溫馨休閑式商業越來越受現代人的青睞
萬科里，萬科鄰里總有不一樣的生活，而我們有理由相信，在泉州房地產開發達到一個新的程度之后，這種原始（我們姑且用原始這個詞）商業群落環境會被越來越多的的人所接受，當然也不意味著我們之前所提到的老城商圈、商城模式、綜合體shoppingmall模式會退出歷史舞臺，而是會長期共同存在下去，互相彌補，也就是上面所說的商業服務的盲區。
隨著西街改造，開元盛世廣場、兆基光明城、皇族金融中心、南益廣場等項目崛起，老城商圈、已成熟區域的商業格局悄然蛻變，新興區域、重點開發區域持續發力，商業容量的擴充，對于商業模式的創新有著越來越高的要求，更為泉州韻味，更有人文內涵成為商業創新的關鍵詞，也在不斷升華這泉州城市的價值。
對于泉州商業發展脈絡的樹立，展示一個城市的發展格局，海西地產網《泉州商圈30年》系列報道將會以一種回頭看、向前走的態度，為你展現每個時間段泉州商業發展與地產開發的點點滴滴，敬請關注！
（海西地產網 林毅輯）
