中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。同時，央行重申了房貸利率最低７折的政策。記者從部分銀行了解到，目前銀行尚未有操作細(xì)則，預(yù)計將在十一之后執(zhí)行，房貸利率優(yōu)惠或有所放松但７折可能性不大。
“截至目前我行尚未收到上級行新要求，最快可能得十一假期過后。”工商銀行廣東省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者稱。記者致電廣州、深圳多家銀行，包括中國銀行、民生銀行、平安銀行、招商銀行等均回復(fù)稱未接到有關(guān)調(diào)整個人房貸利率的通知。
新華網(wǎng)獨家解讀 央行限貸松綁影響幾何(一) (二)
9月30日，央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。通知表示，首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對首套房已結(jié)清貸款的家庭，可執(zhí)行首套房貸款政策。通知還指出，不限購城市對擁有2套房及以上并已結(jié)清的家庭，再購房可申請貸款。
一石激起千層浪。業(yè)內(nèi)紛紛將央行此政策解讀為“限貸松綁”。那么，央行為何選擇此時作政策調(diào)整？對于調(diào)整期的樓市，政策將產(chǎn)生怎樣的影響？
央行松綁限貸 直擊北上廣等19城市場反應(yīng)
就在國慶長假前一天，央行發(fā)文表態(tài)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費，明確“貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”。但強(qiáng)調(diào)，具體執(zhí)行細(xì)則交由當(dāng)?shù)劂y行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。
更為關(guān)鍵的是，文件明確了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平”。
新華房產(chǎn)記者第一時間對北上廣深等19個城市的銀行、市場人士展開采訪，追蹤當(dāng)?shù)厥袌龇磻?yīng)。
政策環(huán)境漸放松 樓市將較長時間“盤整”
在“限購”大范圍退出后，銀行又接著宣布放松首套房認(rèn)定，還清首套房貸再貸算首套，但信貸政策從嚴(yán)大勢難改已成為市場共識。種種跡象表明，未來樓市將更多依靠市場的力量來調(diào)控，實在的購買力和合理的購房需求來支撐，樓市進(jìn)入了較長時間的“盤整期”。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管陳仲偉表示，年內(nèi)去庫存仍是大部分房企的首要任務(wù)，“以價換量”仍是市場大趨勢，價格下行仍有可能。但從近期市場反應(yīng)來看，需求旺盛的一線城市房價的下降空間仍然相對有限。
房貸政策調(diào)整對樓市影響有待觀察
近日，中國人民銀行與銀監(jiān)會宣布對“二套房貸”政策松綁，這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢仍有待觀察。
一線城市從7月出現(xiàn)的商品住宅量價加速下跌苗頭，引發(fā)金融界高度關(guān)注。一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，過去7年間，信貸激增和房價上漲推高了中國信貸風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，房地產(chǎn)貸款及房地產(chǎn)抵押貸款占銀行業(yè)各項貸款比重近35%，房地產(chǎn)是當(dāng)前能夠引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險的唯一行業(yè)隱患。
上海易居房地產(chǎn)研究院提供的一份數(shù)據(jù)顯示，9月20個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約２％。其中一線城市房價逐漸步入下跌通道，樓市觀望情緒比較重，成交量反彈的動力不足。
有著“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的“金九銀十”，觀望情緒濃厚，成交持續(xù)不振，庫存繼續(xù)高企，“救市”難破僵局。市場人士預(yù)計，今年或是近三年最差的“黑色旺季”，開發(fā)商將為取“銀十”而掀“價格戰(zhàn)”，但樓市大局已定，背水一戰(zhàn)也難改大勢。
面對今年前八個月低迷的樓市行情，持續(xù)冷清的樓市在傳統(tǒng)銷售旺季遭遇“慘淡開局”，“金九銀十”并沒有給市場帶來喜訊，反而徒增更多擔(dān)憂。各地樓市傳來的是促銷花樣翻新、成交乏力的景況。
從９月市場狀況來看，無論是一線城市還是二線城市，均比預(yù)期冷清蕭條，“金九”市場并不理想。最新公布的百城房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，９月全國１００個城市新建住宅平均價格為10672元／平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，連續(xù)第5個月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個百分點。
如何辨別樓盤真假優(yōu)惠：別誤以為折上折更加優(yōu)惠
每年樓市“金九銀十”，都是開發(fā)商刷量的好時機(jī)，各種五花八門優(yōu)惠充斥著購房者的眼球。如何區(qū)分房子是真優(yōu)惠還是假優(yōu)惠？業(yè)內(nèi)分析指出，樓盤真假優(yōu)惠要辨清。一般來說，一個樓盤若大幅度讓利優(yōu)惠，一是開發(fā)商急需回籠資金，二是清盤處理尾盤尾房，購房者不妨多花些時間以掌握更多的信息。
記者連日走訪福州多個樓盤發(fā)現(xiàn)，不少樓盤重啟大規(guī)模優(yōu)惠，“特價房”“存5000抵7萬元”“贈送3年物業(yè)費”等促銷手段回歸市場。一些樓盤還推出“花式”優(yōu)惠，福州五四北的一個樓盤推出了９.９×９.５的折上折。
武漢：
武漢9月樓市價跌量升 新房銷量沖到1.6萬套
根據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的中國百城房價指數(shù)報告顯示，武漢9月份樓市呈現(xiàn)出量漲價跌的格局，新房價格環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，但銷量沖到1.6萬套，刷新了近年來單月成交量歷史紀(jì)錄。
中國百城房價指數(shù)報告顯示，武漢９月份的住宅樣本平均價格7972元／平方米，在全國十大城市中排名仍為倒數(shù)第二，比8月均價下降了112元／平方米。與此同時，當(dāng)月全市新房銷量約1.6萬套，刷新了近年來的單月成交量紀(jì)錄。
北京：
北京９月二手住宅成交量環(huán)比小幅回升
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月，北京市二手住宅共成交9109套，環(huán)比上升8.4%，同比下降29.1%。
據(jù)統(tǒng)計，今年第三季度，北京市二手住宅共成交25573套，與第二季度相比上升21.7%，與去年同期相比下降25.6%。市場成交情況出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭分析，9月，北京市二手住宅市場成交量繼續(xù)緩慢回升。進(jìn)入第三季度以后，市場情況有所好轉(zhuǎn)，成交量連續(xù)３個月保持8000套以上水平。隨著市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，業(yè)主預(yù)期也發(fā)生轉(zhuǎn)變，降價意愿和入市積極性都有所下降。
北京9月房屋租賃市場量價回落
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，9月北京市住宅租金均價為每套3869元，環(huán)比小幅回落1.8%，同比去年同期漲幅僅為2.5%。在租賃市場成交量方面，9月成交量環(huán)比上月回落近一成，與去年同期相比增長11%。
從偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測的情況來看，在租賃房源和客源情況方面，9月北京市租賃市場新增房源環(huán)比增加12%，新增客源方面環(huán)比小幅回落7.2%，租賃市場供求關(guān)系明顯趨于平衡。
福州：
“金九”收官平淡 福州樓市加大營銷力度
國慶節(jié)也是樓市“銀十”的開始。福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，9月份福州樓市成交量為1563套，環(huán)比8月微增長9%，“金九”平淡收官。為保“銀十”，不少樓盤重現(xiàn)大幅優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士指出，未來開發(fā)商有可能通過價格杠桿來促進(jìn)“銀十”成交量。
近幾個月成交量平淡使不少開發(fā)商“放手一搏”。記者走訪福州多個樓盤發(fā)現(xiàn)，不少樓盤重啟大規(guī)模優(yōu)惠，“存5000抵7萬元”“7.5折特惠”“預(yù)約優(yōu)惠15萬元”等促銷手段回歸市場。晉安區(qū)一個高端樓盤的報價就從上個月的每平方米2.2萬元降至2萬元。
蘭州：
蘭州:政策調(diào)整致成交量攀升
馬戲表演、千人火鍋宴……國慶期間，蘭州很多樓盤加入促銷行列。在取消限購等政策刺激下，蘭州樓市成交量有明顯回升。數(shù)據(jù)顯示，9月份蘭州樓市成交量與上月相比攀升70%。
“老帶新，送三年物業(yè)費”“認(rèn)籌5千元，買房抵5萬”……在房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，蘭州不少樓盤均推出優(yōu)惠促銷活動，據(jù)蘭州某樓盤的銷售人員介紹，為給二期開盤營造人氣，他們推出馬戲表演和千人火鍋宴來吸引客戶。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，9月份蘭州市商品住宅的成交套數(shù)較上月同期增長72%，成交面積較上月同期增長70%。
(海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯)
