9月4日夜間，萬科[簡介 最新動態]發表公告，稱將出售上海萬獅置業有限公司90%的股權。出售完成后，虹橋萬科中心后續建設運營繼續由萬科推進。這標志著萬科商業轉型正式啟動，困擾萬科多年的商業版塊發展模式的問題終于有了解決方案？萬科龐大的社區商業未來也能采用這一模式嗎？

　　16.51億轉讓九成股份

　　此次收購萬科屬下公司股份的并非傳說中的凱雷。公告顯示，萬科于9月4日與RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED（下稱“買方”）簽訂出售協議，公司同意以16.51億元出售上海萬獅置業有限公司90%的股權予買方。出售完成后，公司及買方分別持有10%及90%萬獅置業的股權。另外，公司與買方就萬獅置業的未來經營及管理訂立合營公司協議。公告最后強調，“出售后，本公司就負責后續開發及運營……有關交易符合本公司"輕資產、重運營"的發展策略”。

　　據了解，萬獅置業成立于2011年12月，主要是從事開發與經營上海虹橋商務區核心區一期03號地塊南塊項目，也即虹橋萬科中心。該項目為建筑面積達11萬平方米的國際A級寫字樓。據公告顯示，截至今年8月2日，萬獅置業估值約為18.3億元。萬科表示，此次出手公司預計將實現未經審計的稅前收益約2.16億元，而出售所得收益擬用于公司營運資金。

　　此次交易的買方也并非泛泛之輩，這是Recosia China Pteltd的全資子公司。該公司的實際控制人為新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE）。后者是新加坡政府投資有限公司（GIC）負責房地產投資的分支，為世界最大的房地產投資公司之一，在全球擁有多項直接投資，主要包括寫字樓、購物中心、酒店、住宅等。同時，它也通過房地產基金、信托、上市公司及貸款等間接方式進行廣泛投資。

　　觀察Recosia China Pteltd在中國的投資歸集，其自身并未擁有房地產開發資質，也沒有項目開發和項目經營管理人員，也未曾從事房地產開發的具體業務。更類似于財務投資人。萬科稱，“該交易為本公司提供了一個優化資產配置、加速資金回籠并進一步參與上海物業開發的機會。”

　　萬科商業板塊輕資產化早有謀劃，8月底市場就傳出消息，稱萬科計劃出售商業項目給凱雷，當中包括萬科9個購物商城，交易估值在60億至100億元之間。對此萬科并未予全部否認，其發布公告表示，相關合作正在磋商，“擬于近日與凱雷投資集團有限公司訂立一份合作意向書，內容有關成立商業地產合作平臺，該平臺擬以收購股權或資產的方式收購公司部分商業物業”。

　　早在今年5月19日，美國凱雷集團高管AdamMetz一行就訪問了萬科總部，萬科總裁郁亮、集團執行副總裁首席運營官張旭、高級副總裁毛大慶等高管齊集，當時萬科的官方說法是向國外先進公司學習。

　　三個多月后“學習”付諸“行動”。

　　商業板塊的模式困擾

　　自從2010年萬科回歸商業地產后，公司內部對于商業板塊就是爭議不斷。支持者認為，未來房地產開發無法剝離商業與住宅，住宅快速周轉模式決定了萬科總有一天“無房可賣”，在城市化完成前，萬科必須留下一些可長期提供現金回報的物業；反對者則認為，商業物業占用資金太多，而且隨著電商的高歌猛進，大部分持有型商業未來回報有限。

　　正是在這個背景下，萬科董事長王石發出了如果萬科重回多元化，他死了也要從“骨灰盒里伸出手，攪一攪”的言論。多番交鋒后，萬科為自己的商業板塊定下占比紅線。同時在對外表述上，則定位于開發“服務于住宅的商業物業”。

　　然而問題依然難以解決，“持有物業需要低成本融資能力，萬科不具備這個實力。”萬科董秘譚華杰早前曾表示。而有著多年商業物業開發經驗的毛大慶則為萬科找了另一條發展路徑。

　　去年年底，毛大慶在一個公開場合上就提出新加坡商業地產的資本化運作模式可以作為直接參考的范本。目標是“開一個商業就爭取資本化掉一個”，引入基金、國際資本來減少資金占用帶來的實際壓力。

　　“5%的股權撬動40%的收益。”郁亮也屢屢提及鐵獅門的發展模式。此次萬科引入GIC RE的合作，仿佛讓人看到了其中的影子。只有10%股權的萬科能做到撬動40%的收益嗎？合作細節萬科尚未公告，但按此前譚華杰的說法，萬科“輕資產”模式，將收取資產運營費用。

　　境外金融業的一位資深人士告訴記者，鐵獅門地產運營公司與地產基金的關系非常密切，其大額的收益除了資產管理費用外，基金管理費用往往占據更高的份額。例如他們可以向基金收取“基礎管理費用、監理費、收購管理費等。”國內由于眾多的牌照監管，萬科難以成立一個控制力更強的基金公司，唯有采取合作與引進的方式，話語權相對較弱。其以此推斷“萬科與資金方的合作，很難取得大額收益”。

　　“另外，基金管理者與開發商有著不同的利益訴求，萬科龐大的社區商業并不見得就受歡迎。”有知情人士向記者表示，萬科的一些商業項目凱雷等合作者并不愿意接手。

　　其實此前，萬科也曾嘗試不同類型的“商業輕資產”，其中之一就是國內常見的“售后返租，統一經營”模式。2011年3月位于深圳的萬科紅生活廣場[最新消息 價格 戶型 點評]就曾采用這一模式，該廣場200套商鋪很快就被搶購一空，萬科也專門為此成立了一個專業的運營公司。

　　然而運作多年，該項目表現平平，2014年8月上旬，記者來到這個位于深圳布吉的商業廣場，廣場甚為冷清，鋪面空置率頗高。按萬科2011年的計劃，萬科紅將是萬科旗下三大商業產品之一，定位為社區生活全案和身邊精品商街，然而由于各方面的原因，項目始終未能紅火。

　　其實這也是國內商業物業的普遍情況，蘭德咨詢公司總裁宋延慶曾表示，他對部分上市地產的商用物業收益率進行統計，“除個別房企外，大多數地產商的商業物業租金回報率只有3%~5%”。“境外資金投資國內商業物業，看重的是項目未來的回報。”世邦魏理仕的研究人員表示。因此他們只愿意投資于未來的商業中心或者城市中心。對于現階段收益不高，同時未來想象空間有限的區域，“投資意欲并不高。”上述人士表示。

　　如何為萬科的“服務于住宅的商業物業”找到一條輕資產模式，似乎是更大一道難題。

　　（海西地產網 徐曉虹輯）