昨天海帶君剛剛梳理了年度供地計(jì)劃情況，還在憧憬著第四季度泉州土地市場(chǎng)會(huì)帶給我們什么樣的驚喜，今天， 泉州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，將在10月11日，出讓位于北峰和江南的兩幅商住地。

　　現(xiàn)在，我們先將兩幅地塊的情況梳理一下：

　　2019-3號(hào)地塊

　　地塊位置：鯉城區(qū)江南新區(qū)浮橋街道延陵社區(qū)

　　土地面積：137285.41平方米，其中A-1地塊94756.79平方米、A-2地塊42528.62平方米建筑面積：411856.23㎡容積率：3.0以下

　　建筑密度：28%以下

　　綠化率：38%以上

　　建筑限高：A-1地塊沿江部分至少建設(shè)一幢建筑高度150-160米，其余120米以下；A-2地塊10米以下起拍樓面價(jià)：4590元/㎡（可售部分）起拍總價(jià)：167000萬元

　　毛坯限價(jià)：12036元/㎡

拍攝于3月份

地塊現(xiàn)狀
 

　　2019-4號(hào)地塊

　　地塊位置：豐澤區(qū)北峰街道招賢社區(qū)、招集社區(qū)，站前南北大道與省道307線交叉口西南側(cè)，江濱北路北側(cè)

　　土地面積：58686.04㎡建筑面積：146715.1㎡

　　容積率：2.5以下

　　建筑密度：35%以下

　　綠化率：30%以上

　　建筑限高：100米以下

　　起拍樓面價(jià)：4314元/㎡

　　起拍總價(jià)：63300萬元

　　毛坯限價(jià)：14423元/㎡

拍攝于9月20日，地塊現(xiàn)狀

　　綜述：

　　1、區(qū)域景觀優(yōu)勢(shì)

　　在地塊區(qū)位上，都屬于難得的一線臨江地塊，在自然景觀資源上具有不可復(fù)制性；地處黃龍大橋南北兩岸，隔江對(duì)望，將重現(xiàn)幾年萬科和建發(fā)一江兩城的同時(shí)發(fā)力的景象。

　　2、片區(qū)新房均處真空期

　　北峰和江南兩個(gè)板塊目前均處于新房供應(yīng)的真空期，兩幅地塊體量是近年來，泉州中心市區(qū)土拍中出讓的體量較大的地塊，特別是延陵2019-3號(hào)地塊體量超過205畝，計(jì)容建筑面積超過41萬平，雖然未來將有4.8萬平的安置房回購體量，但可售面積依舊可觀，將為成為未來2年江南住宅供應(yīng)的主力樓盤。

　　3、地塊配建項(xiàng)目較多

　　兩幅地塊都有不同程度的公共配套需要建設(shè)。江南2019-3號(hào)地塊有部分安置房回購體量、需要對(duì)用地紅線范圍內(nèi)9米寬規(guī)劃支路（長度146.98米）按控規(guī)線位和市政道路標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)（標(biāo)準(zhǔn)不得低于800元/平方米），對(duì)A-2地塊東側(cè)部分（面積28.77畝），按照不低于400元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化建設(shè)，還有相應(yīng)的社區(qū)管理服務(wù)用房、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站、居家養(yǎng)老服務(wù)站、幼兒園和公廁等，對(duì)于參與拿地的企業(yè)來說，需要預(yù)估這部分的建設(shè)成本。

　　北峰2019-4號(hào)地塊按有關(guān)規(guī)范要求配套建設(shè)相應(yīng)的公共配套服務(wù)設(shè)施，包括：社區(qū)管理服務(wù)用房、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站、居家養(yǎng)老服務(wù)站、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公廁和垃圾收集站等，地塊本身體量與江南2019-3號(hào)地塊差距較大，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)一定程度上影響了未來項(xiàng)目的宜居品質(zhì)。

　　4、限價(jià)水平與周邊二手房對(duì)比

　　兩幅地塊在限價(jià)水平上都超過了之前。江南2019-3號(hào)地塊商品住宅最高銷售均價(jià)定為12036元/㎡（毛坯），超過今年1月份中南置地拿下的2018-10號(hào)地塊（中南濱江銘悅）10500元/㎡，和三盛今年8月份摘得的2019-2號(hào)地塊毛坯限價(jià)11053元/㎡的水平；北峰黃龍大橋頭的2019-4號(hào)地塊14423元/㎡的毛坯限價(jià)，同樣超過了去年7月份萬科拿下的臨近火車站的2018-7號(hào)地塊毛坯13029元/㎡的限價(jià)水平。

　　2013年左右，建發(fā)瓏璟灣首批入市房源均在7800左右，目前二手房報(bào)價(jià)12000左右，目前在新出讓地塊新房限價(jià)水平與之大致持平；而北峰泉州萬科城首批房源入市價(jià)格在11000多，目前二手房報(bào)價(jià)在16000-17000左右，但緊鄰2019-4號(hào)地塊的中潤嘉園目前二手房報(bào)價(jià)僅在10000-11000左右，受品質(zhì)和口碑影響較大，因此未來該地塊要對(duì)標(biāo)萬科城進(jìn)行產(chǎn)品定位，借助一二手價(jià)格差，形成比較優(yōu)勢(shì)。

　　5、未來會(huì)拍出什么樣的樓面價(jià)？

　　江南2019-3號(hào)地塊起拍價(jià)16.7億，北峰2019-4號(hào)地塊起拍價(jià)6.33億，起拍樓面價(jià)都是四千多起跳，參照之前江南中南5054.57元/㎡，三盛地塊5011.70元/㎡ 和北峰萬科6702元/㎡，能拿下兩幅地塊的開發(fā)商在資金上要足夠強(qiáng)大。

　　綜合地塊區(qū)域和體量優(yōu)勢(shì)及限價(jià)水平，均要優(yōu)于前面幾幅地塊，因此預(yù)計(jì)江南2019-3號(hào)地塊成交樓面價(jià)在5400-5800元/㎡，而北峰2019-4號(hào)地塊預(yù)計(jì)在7200-7700元/㎡。

　　6、哪些房企會(huì)參與競(jìng)拍？

　　回顧這兩年江南、北峰土拍，不乏大咖房企身影，在泉州中心城區(qū)土地供應(yīng)緊張的情況下，這兩幅地塊的推出，一輪爭(zhēng)搶勢(shì)成必然！

　　會(huì)參與拿地的房企，主要是那些泉州中心市區(qū)沒有土地儲(chǔ)備或者儲(chǔ)備量少的，還有就是一直在積極謀圖進(jìn)軍泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，另外就是那些一直以來在泉州土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極的，因此如南益、建發(fā)、世茂、保利、中駿、中南、融創(chuàng)、三盛、聯(lián)發(fā)的房企均極有可能出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場(chǎng)。還要注意的是，如江南2019-3號(hào)地塊這樣的大體量的地塊，起拍價(jià)高，很可能出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地的的情況。

　　兩幅地塊自身?xiàng)l件不錯(cuò)，且地處新房供應(yīng)短缺區(qū)域，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，都是可以積極爭(zhēng)取的項(xiàng)目，但限價(jià)水平江南地塊接近目前東海的整體限價(jià)水平，而北峰則是超過了目前東海多數(shù)樓盤的銷售限價(jià)，可以說，兩幅地塊的推出，誘惑挺大，但對(duì)未來的操盤壓力也不小！