萬(wàn)物復(fù)蘇，又到了蠢蠢欲動(dòng)的季節(jié)。3月至今，不少向我咨詢(xún)?cè)谌�州�?gòu)房的事宜，從戶型、價(jià)格、學(xué)區(qū)、板塊等，輪番問(wèn)了個(gè)遍。針對(duì)他們各自的需求，一一推薦了樓盤(pán)過(guò)去。隨后他們帶著半信半疑的心態(tài)，開(kāi)始到各大售樓部串門(mén)。

　　其實(shí)，當(dāng)前泉州中心城區(qū)及周邊的新房房?jī)r(jià)基本成形，根據(jù)自身需求和預(yù)算，還是比較容易篩選出適合樓盤(pán)。此外，各個(gè)板塊的配套、規(guī)劃也逐漸明了，潛力價(jià)值越發(fā)凸顯。

　　新房房?jī)r(jià)基本成形

　　自從2017年4月17日泉州樓市調(diào)控之后，泉州市區(qū)及周邊的新房住宅房?jī)r(jià)逐漸穩(wěn)定，如今已基本成形,大致可劃分為三個(gè)均價(jià)圈：17000元/㎡、12000元/㎡、10000元/㎡。（備注：本文提到的價(jià)格多為毛坯價(jià)格，精裝價(jià)格有說(shuō)明。）

　　17000元/㎡：這個(gè)價(jià)格圈可分為一大圈一小圈。大圈即為市中心板塊，目前泉州市中心的新房大部分均價(jià)17000元/㎡以上，如天悅壹號(hào)院均價(jià)17873元/㎡、群盛刺桐片區(qū)項(xiàng)目毛坯限價(jià)19036元/㎡；小圈即為泉州五中城東校區(qū)周邊項(xiàng)目，如城建水墨蘭庭毛坯限價(jià)17825元/㎡。

　　12000元/㎡：這個(gè)價(jià)格圈表現(xiàn)較為明顯有東海板府板塊和橋南片區(qū)。東海片區(qū)市府板塊如海宸尊域均價(jià)12817元/㎡、萬(wàn)科城市之光均價(jià)12641元/㎡、上實(shí)海上海依云軒均價(jià)12539元/㎡，橋南板塊如百捷御府12800元/㎡、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城12130元/㎡、百信月亮灣12600元/㎡、萬(wàn)科金域?yàn)I江11900元/㎡、力高君逸府11900元/㎡。

　　10000元/㎡：這個(gè)價(jià)格圈表現(xiàn)比較明顯的有江南板塊、臺(tái)商湖東片區(qū)、洛江陽(yáng)江新城、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。江南板塊如中南濱江銘悅毛坯限價(jià)10500元/㎡、世茂大唐云璟10976元/㎡，臺(tái)商投資區(qū)星河城精裝均價(jià)11875元/㎡、檀悅精裝均價(jià)12500元/㎡、陽(yáng)光城翡麗公園9989元/㎡、暉盛海灣國(guó)際9900元/㎡、隆盛御湖灣9879元/㎡，陽(yáng)江新城如南益清源春曉10500元/㎡，正榮寶嘉江濱府11548元/㎡，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)如萬(wàn)科悅城9700元/㎡、中南漫悅灣9800元/㎡。

　　土拍限價(jià)現(xiàn)萬(wàn)元圈

　　過(guò)去一年里，泉州五區(qū)（不含泉港區(qū)）成功出讓了十余幅商住地塊，從臺(tái)商的星河城、檀悅到經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的中南漫悅灣再到鯉城的世茂大唐云璟、中南濱江悅府和北峰萬(wàn)科麓城、正榮寶嘉濱江府，剛好畫(huà)了一個(gè)圈，串聯(lián)起江南板塊、北峰板塊、洛江陽(yáng)江新城、臺(tái)商湖東片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，由于這些項(xiàng)目毛坯限價(jià)均在萬(wàn)元左右，因此我們稱(chēng)之為“萬(wàn)元圈”。

　　看著這個(gè)萬(wàn)元圈，天天搬磚且沒(méi)有存款的我慌了，未來(lái)在這個(gè)圈里出現(xiàn)萬(wàn)元以下樓盤(pán)難咯！不僅如此，圈外有的區(qū)域也破萬(wàn)了。

　　房?jī)r(jià)圈下地段的潛力價(jià)值

　　房產(chǎn)資源作為社會(huì)資源再分配的一種，地段價(jià)值通常決定一個(gè)樓盤(pán)未來(lái)的潛力。想要房子保值增值，選擇潛力比較大的板塊，未來(lái)的發(fā)展才能有更大增值空間。房?jī)r(jià)圈下，每個(gè)地段有著自己的潛力價(jià)值。由于新房處于限價(jià)調(diào)控階段，很難反映市場(chǎng)行情，二手房賣(mài)什么價(jià)，卻是由每一位業(yè)主決定的。所以，每個(gè)板塊的二手房的價(jià)格更能夠真實(shí)反映那里的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)。

　　市中心發(fā)展成熟，配套完善，有著國(guó)民大叔般的魅力，1.7萬(wàn)-2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格實(shí)在讓人喜愛(ài)，新盤(pán)未亮相已被虎視眈眈。只是市中心純新項(xiàng)目實(shí)在太少，供應(yīng)量常常斷檔，未來(lái)房?jī)r(jià)并沒(méi)有太大升值空間。

▲3月泉州市中心二手房?jī)r(jià)格

　　城東作為新區(qū)中的翩翩公子，發(fā)展最成熟，也是目前最宜居的。而泉州五中城東校區(qū)周邊項(xiàng)目有城東學(xué)園在手、北峰至城東快速通道在旁，魅力值Up，17000+元/㎡是對(duì)它的認(rèn)可。目前泉州五中城東校區(qū)周邊還有不少空地，片區(qū)改造也在著手中，升值潛力高于市區(qū)。

▲3月泉州城東二手房?jī)r(jià)格

　　東海板塊作為新區(qū)中的長(zhǎng)子，地位不容憾動(dòng)，配套高大上且相繼拔地而起。雖與橋南片區(qū)同在12000元/㎡圈上，但東海的片區(qū)界面及發(fā)展?jié)摿�遠(yuǎn)勝于橋南。受調(diào)控影響，東海有著與身份不搭的標(biāo)價(jià)，個(gè)人認(rèn)為東海未來(lái)升值潛力高于城東、市中心。

▲3月泉州東海二手房?jī)r(jià)格

　　江南板塊、臺(tái)商湖東片區(qū)、洛江陽(yáng)江新城、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)同處于10000元/㎡這個(gè)圈上，發(fā)展程度不一、潛力各異。臺(tái)商投資區(qū)作為老幺，集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，起點(diǎn)高、發(fā)展快，房?jī)r(jià)漲得也快，長(zhǎng)期發(fā)展不錯(cuò)；江南板塊發(fā)展相對(duì)較慢，目前多個(gè)片區(qū)改造進(jìn)行中，商業(yè)、教育等配套逐步升級(jí)和完善中；陽(yáng)江新城和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)則發(fā)展得較晚，其中陽(yáng)江新城周邊有大型商業(yè)，謀劃兩個(gè)學(xué)園等。

　　未來(lái)土拍限價(jià)參考

　　如今泉州中心城區(qū)的房?jī)r(jià)圈基本明了，土拍限價(jià)圈也現(xiàn)雛形，只要限價(jià)沒(méi)放開(kāi)，這些圈對(duì)未來(lái)板塊內(nèi)土地出讓的限價(jià)的具有參考意義。

　　目前，北峰板塊有住宅產(chǎn)品在售項(xiàng)目?jī)H萬(wàn)科麓城，城東僅城建水墨芳林待售，江南板塊有4個(gè)項(xiàng)目，可供應(yīng)量不多。根據(jù)2019年泉州中心城區(qū)年度供地計(jì)劃，商住地塊集中在北峰、江南、城東。而東海市府板塊現(xiàn)下住宅供應(yīng)量大，需要時(shí)間去化，且市府板塊可出讓地塊稀少，需要重新土地收儲(chǔ)，因此短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有商地塊集中出讓。

　　1月份，泉州市政府辦出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)中心市區(qū)土地收儲(chǔ)及出讓管理的意見(jiàn)》，提出加快加快東海、城東、北峰等片區(qū)土地收儲(chǔ)。儲(chǔ)備項(xiàng)目的多少意味著板塊是否有充足的后備土地可供開(kāi)發(fā)，對(duì)于區(qū)域后續(xù)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。