今年以來各地的房地產調控都在緊鑼密鼓地進行著。數據顯示，今年上半年，全國各地房地產調控政策發布近200次，創歷史新高。進入7月份以來，一方面地方陸續出臺的調控政策呈現出與上半年一樣的從嚴態勢，另一方面，包括北京、上海、深圳等地釋放出的繼續加強調控信號，無不打破目前市場對于未來政策可能出現松綁的預期。專家預計下半年樓市調控力度將超過上半年。

　　中央定調：堅決遏制房價上漲

　　在7月31日召開的政治局會議上，房地產被放在非常重要的位置：下決心解決好房地產市場問題。堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　從去年三月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”，到此次的“堅決遏制房價上漲”，幾字之差到底意味著什么？這個變化將對房地產產生怎樣的影響呢？

　　今年以來，全國樓市整體平穩。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。國家統計局數據顯示，今年6月，在70個大中城市里，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6%和4.3%。與此同時，隨著金融去杠桿取得階段性成果，對于貨幣寬松的預期也有可能成為房價抬頭的推手。為了防止在金融去杠桿力度放松的背景下，資金又重新進入到房地產市場導致房價的上漲，所以這次政治局會議非常強調遏制房價的上漲，應該說是一種及時的預期管理的行為或者措施。

　　房地產市場涉及到政府政策、開發商、銀行、購房者這四大主體，從上文我們已經可以看出，政策層面進一步從嚴的態勢十分明顯，下階段或將有新一輪具體政策出臺，而銀行、開發企業、購房者來說，目前面臨的怎么樣的處境呢?我們不妨結合一下泉州具體的情況。

　　泉州去年開始就實行嚴厲的樓市調控政策，從剛開始的限購限售到后面的住房取得不動產權證滿5年方可轉讓，還有今年提出中心城區60%房源保剛需，都堪稱福建省內最嚴格的調控政策。隨著中央這次提出“堅決遏制房價上漲”，估計之后開發商獲批預售在價格上將會被進一步嚴管，之前半年以上允許小幅度上調預售價格的做法極可能被停止。

　　房貸利率上浮、首付比例提高 泉州購房壓力增大

　　銀行方面，上周中國銀行福建省分行個人金融部發布通知，從從2018年7月24日起上調房貸利率。首套住房貸款（含配套車位）利率從基準利率上浮10%（含）調整為基準利率上浮15%（含），二套住房貸款（含配套車位）利率定價授權權限從基準利率上浮15%（含）調整為基準利率上浮20%（含）。也就是說目前泉州中行首套房利率上浮15%，100萬貸款每月多付近300元利息。

　　據悉，8月2日起，建設銀行泉州分行首套房首付比例將由原來的20%提高至30%，貸款利率在基礎利率4.9%的基礎上仍舊上浮10-15%。泉州其他銀行暫未接到首套房首付上調通知，目前仍執行原先政策。

　　從泉州兩家大型國有銀行的新動作來說，都發生在最近一星期，這次銀行政策的調整，客觀上影響最大、最直接的人群自然是接下來買房的購房者，未來這個群體的不僅要面對苦哈哈的排隊認籌和玩心跳的搖號選房，更要面對如愿買房之后，購房成本的提高和還貸壓力的增大。

　　惠安、晉江土拍遇冷、房企拿地趨謹慎

　　政策從嚴，購房者壓力山大，對于開發企業來參與開發的積極性也在降低。泉州最近的兩場土拍都出現流拍現象，相比起之前的土地市場的高歌猛進，顯得有點突然。7月27日，惠安10幅地塊拍賣，兩幅因無人報名流拍，四幅底價成交，三幅低溢價率成交（溢價率均未超1.5%），體量最小的2018拍-5#地塊（計容建面36881平）反而城市溢價率最高的成交地塊（溢價率約27.59%）。整體來說，相比去年和今年上半年，惠安土拍降溫明顯。

7.27惠安土拍成交結果

　　而在昨天（8月1日），位于晉江經濟開發區新塘園區P2018—20號地塊因為未達保留底價流拍，此次土拍僅2家房企參與，最高報價僅寶龍叫價38100萬元（起拍價37100萬元），后續再無人應價，此時的樓面價為2534元/平，相比與4月10日同區域出讓的，世茂和大唐競得的兩幅地塊3190.23元/平和3672元/平的樓面價，可謂是對比強烈。

　　今年上半年泉州土地供應量已經超過往年水平，這些項目在下階段將會陸續供應到市場。縣域一級土地供應量高于中心城區，客觀上會讓很多房企放緩在縣域一級拿地的步伐，特別是此次中央下定決心遏制房價上漲、讓前一階段高溢價拿地的房企不得不審慎對待后續的市場變化，激進者放緩拿地節奏、而更為謹慎的房企其實在今年就已經鮮有出現在泉州的土拍市場上了。

　　泉州購房者下階段還要不要買房？

　　樓市調控從嚴、貸款利率上浮、首付比例提高、購房者壓力大、開發企業踩剎車，這就是現今泉州樓市的現狀。可以說，在下階段泉州樓市的分化或將更為明顯，核心板塊諸如城東、東海這些認可度高的板塊將依舊是購房者追捧的目標，而小部分新興板塊、縣域板塊的銷售壓力會增大。

　　而對于購房者來說，特別是剛需購房者，如果有合適的房源依舊可以果斷上車，畢竟目前價格被政府限價，暫時不用考慮房價短期內會大幅上漲。在選房上可以量力而行，不必急于上車。雖然目前利率上浮和首付比例提高，但是這樣的利率水平相比于2011年2012年那個階段，依舊比較親民。

　　而對于投資客群來說，在買房上則要持更為謹慎的太多，首先利率和首付比例提高，客觀上增加了持有成本，且按現有政策，需要做好長期持有的準備，在整體政策基調趨嚴的大背景下，謹慎入市，防止被套。