國企背景和“超高層”戰(zhàn)略，讓綠地過去在開進三四線城市時屢試不爽，但隨著房地產(chǎn)市場的分化加劇，彼時的蜜糖卻不幸成為了今朝的負(fù)擔(dān)。

　　近期，張玉良在接受媒體采訪時坦言，綠地目前正在著手三四線及商辦品類的去庫存。“前幾年經(jīng)濟高速增長時期，我們大量提高了商辦類產(chǎn)品的比例。隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，我們也在做調(diào)整，今年也將加大和地方政府的聯(lián)動。”

　　“我們此前商場的商辦類產(chǎn)品，要跟政府共同協(xié)商進行改造。還有部分商辦項目按照現(xiàn)在的市場情況需要延遲開工，這是綠地集團緩解三四線城市去庫存壓力的措施之一。”

　　種種跡象表明，這家規(guī)模比肩萬科的房企正遭遇著來自三線以及商辦產(chǎn)品帶來的去化煩惱，夾在這雙重命題下的綠地過去一年僅交出2301億元的銷售金額，較年初提及的2800億相去甚遠。

　　不僅如此，在與萬科角逐行業(yè)頭把交椅的競爭中，綠地也因此落了下風(fēng)。在市場人士看來，存貨壓力已經(jīng)成為綠地這兩年完成規(guī)模任務(wù)中的不確定性因素，

　　不過，張玉良掌舵的這艘“地產(chǎn)航母”似乎已在開始調(diào)轉(zhuǎn)航向。在新的戰(zhàn)略規(guī)劃中，綠地明確，將從偏重規(guī)模向偏重盈利、從偏重開發(fā)向開發(fā)運營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)向全球開發(fā)轉(zhuǎn)變。

　　三線與商辦之難

　　房地產(chǎn)市場從來沒有絕對，不管是一二線，還是三四線，在特定的市場階段，這些分化各一的城市都是開發(fā)商逐利的戰(zhàn)場。但也正因為市場風(fēng)向的波譎云詭，房企的戰(zhàn)略選擇很難做到始終如一。

　　眼下張玉良掛帥的綠地就正在為過去大手筆投向三線的戰(zhàn)略“埋單”，和國內(nèi)多數(shù)布局三四線的房企一樣，綠地正面臨著不小的去庫存任務(wù)。

　　這位國內(nèi)第二大房企的掌門人在日前接受采訪時指出，從綠地集團現(xiàn)有的項目來看，50%以上在一線城市和二線城市，比如蘇州、武漢、鄭州、濟南、合肥、南昌等等。

　　雖然如此，但在張玉良看來，現(xiàn)在省會城市的分化也很大，“當(dāng)中有一半的城市未來有可能會變成三線城市，而這些城市按照過去的理解是二線城市”。

　　而在全國商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨高空置率的情況下，曾經(jīng)扮演綠地實現(xiàn)業(yè)績趕超關(guān)鍵的商辦產(chǎn)品，同樣面臨不太客觀的銷售前景。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，三線城市的布局一度是綠地過去幾年投資的重點，研究機構(gòu)報告顯示，2012年綠地在三線城市的新增土儲占比達四成，而一線僅為一成。雖然次年綠地開始著手調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，但圍繞三線的布局依舊占比超過三成。

　　并且，有別于其他地產(chǎn)商，綠地新進入很多城市都以“超高層”地標(biāo)開道，或者以基建換取土地，這樣的開發(fā)模式讓綠地在城市拓展的同時沉淀了很多商辦物業(yè)。

　　但從綠地去年前三季的銷售結(jié)構(gòu)來看，商辦物業(yè)對于這家房企的優(yōu)勢已經(jīng)今非昔比，在其1410億元的預(yù)售當(dāng)中，住宅、商辦銷售額分別占比58%、42%，一線及非一線則各為32%和68%。

　　要知道在綠地對萬科實現(xiàn)趕超的2014年，正是商辦產(chǎn)品助力其完成臨門一腳。該年商辦的貢獻占比53.8%，銷售增幅更是達90%。

　　同樣，近期的另一份研究報告亦指出，綠地目前正隱忍著曾經(jīng)的戰(zhàn)略布局帶來的煎熬。報告認(rèn)為從綠地2015年1.09萬元/平方米的銷售均價來看，其在售項目應(yīng)該主要集中二三線城市。

　　“目前一線城市房地產(chǎn)庫存去化率較好，但難以向二線城市傳導(dǎo)，而三四線城市更是庫存高，去化困難。因此綠地后續(xù)庫存去化和銷售回款仍存較大不確定性。”

　　張玉良的綠地航向

　　來自三線及商辦的庫存煩惱讓綠地這家千億房企在規(guī)模成長的路上顯得有些力不從心。當(dāng)萬科在過去一年實現(xiàn)21.54%的增幅時，曾與之比肩的綠地卻不進反退，最終僅交出2301億元的成績單。

　　雖然綠地一再言及規(guī)模并非其最終訴求，但從張玉良不同場合的表態(tài)中，外界依然可以窺探到這家房企的心結(jié)。

　　“從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，綠地此前大規(guī)模地布局了商辦項目，這也容易帶來市場消化不良的風(fēng)險。尤其這幾年商業(yè)地產(chǎn)項目庫存規(guī)模較大，在去庫存方面會有較大的壓力，都會拖累銷售業(yè)績的增長。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進向觀點地產(chǎn)新媒體分析道。

　　在他看來，三線庫存機去化并不是影響綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩的唯一原因，包括大力發(fā)展金融和基建等產(chǎn)業(yè)都在相應(yīng)的成都上分散了綠地的業(yè)務(wù)重心。

　　值得一提的是，雖然面臨著三線存貨和商辦去化緩慢帶來規(guī)模增長瓶頸，但綠地在新的一年還是給自己定下了力爭合同銷售金額在上年基礎(chǔ)上有所提升的目標(biāo)。

　　可以肯定的是，在高存貨壓力之下，綠地要實現(xiàn)規(guī)模增長，必須在拿地、資金等方面做出調(diào)整，而張玉良顯然已經(jīng)意識到了這些。

　　從2013年開始，綠地就有意收縮三四線投資，及至2015年10月份，其當(dāng)年新增土儲中僅有10%來自三線，相比2012年的40%下降近三成。

　　在拿地方面，綠地已經(jīng)一改此前“全國大撒網(wǎng)”的策略，并把精力集中在15個城市。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，僅2015年12月到2016年2月，綠地就已經(jīng)在這些城市投入了500多億元拿地。

　　重回一二線顯然是綠地對三線布局痛定思痛后的重新思考，而既有商辦庫存帶來的資金沉淀也迫使綠地不斷地做資產(chǎn)減法。

　　最新的一例是，其與榮耀基金旗下Amare投資管理集團設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托，并計劃在新加坡證交所主板上市，該酒店業(yè)投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)。而在這之前，綠地才剛剛把旗下的6個商辦項目出售給了一支基金。

　　市場有分析就認(rèn)為，綠地控股近年來地產(chǎn)投資激進，14年以來自由現(xiàn)金流缺口均超過400億元，3季末考慮87億元應(yīng)付票據(jù)后總債務(wù)已接近2500億元，是14年EBITDA的18倍，債務(wù)資本比高達78%。短期周轉(zhuǎn)方面，3季末含票據(jù)凈短期債務(wù)仍超過400億元，即使考慮4期公司債200億元發(fā)行額可以補充一定流動性，但對再融資的依賴性仍然較強。