縱使星移物換，歲月匆匆，對(duì)未來的追求可不能暫停；生活不可能渾渾噩噩，假如你心里有個(gè)美好的夢(mèng)。”

　　誠(chéng)如毛大慶送上的2015新年寄語，不再隱晦表達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)重視的萬科，近來在輕資產(chǎn)求索路上踏出了更多的“腳印”。

　　12月30日，萬科集團(tuán)與東方藏山合作的第一個(gè)社區(qū)商業(yè)基金項(xiàng)目于長(zhǎng)陽半島五號(hào)地成功落地。萬科方面表示，與東方藏山合作的戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)超越了事件本身。

　　萬科集團(tuán)副總裁毛大慶在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)亦直言，與東方藏山的合作特別值得萬科總結(jié)，不同于和凱雷、領(lǐng)匯、麥格理的合作，萬科此次涉及到的規(guī)模和形式都更加多元化。

　　殊途同歸，萬科“牽手”東方藏山不僅成功實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，讓現(xiàn)金提前回流，還通過引入重要合作伙伴共同進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

　　牽手東方藏山

　　據(jù)毛大慶向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，此次萬科與東方藏山的合作將橫跨北京、沈陽、蘇州和東莞四個(gè)城市，囊括五個(gè)項(xiàng)目，其中東莞兩個(gè)，其他城市各有一個(gè)，除北京外其余項(xiàng)目均已開業(yè)。

　　在項(xiàng)目合作上，萬科的形式比較靈活多變，既有街區(qū)亦有村落，涉及到的商業(yè)體量一般都比較小，在3萬平左右，主要功能是基本配套和便民中心等。

　　毛大慶稱，萬科很看好社區(qū)商業(yè)模式。凱德出身的他也直言不諱地表示，是次合作其實(shí)也是在學(xué)習(xí)香港和新加坡模式，將涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)交易等多種方式。

　　自2010年萬科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。既有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”，又有1萬-3萬平方米建筑面積的“生活廣場(chǎng)”和區(qū)域型購物中心“萬科廣場(chǎng)”兩條產(chǎn)品線。

　　雖然郁亮強(qiáng)調(diào)未來會(huì)像發(fā)展住宅一樣發(fā)展商業(yè)，但翻開萬科的商業(yè)版圖，不難發(fā)現(xiàn)形態(tài)仍以社區(qū)商業(yè)為主。

　　僅北京區(qū)域，萬科社區(qū)商業(yè)計(jì)劃每年至少開業(yè)一個(gè)生活廣場(chǎng)、兩個(gè)新五街和三個(gè)鄰里中心，還將根據(jù)客戶需求推出外賣、寵物托管、遠(yuǎn)程洗車等服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)思維和社區(qū)O2O結(jié)合，打造線上線下協(xié)同發(fā)展的新型智慧社區(qū)。

　　在商業(yè)版圖擴(kuò)大的與同時(shí)，萬科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足的問題也日漸暴露，并且對(duì)強(qiáng)調(diào)資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業(yè)體量無疑像一個(gè)吸金的“無底洞”。

　　“未來我們商用地產(chǎn)的量很多，持續(xù)性健康做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇。”毛大慶曾如是強(qiáng)調(diào)。

　　事實(shí)也是如此，2014年8月，萬科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書，該平臺(tái)將收購萬科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，并在未來會(huì)以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

　　緊隨其后，萬科相繼將深圳龍崗萬科商場(chǎng)和北京金隅萬科廣場(chǎng)的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。

　　因此，是次與東方藏山合作也被外界視作是萬科為將來社區(qū)商業(yè)打包以REITs形式退出做長(zhǎng)遠(yuǎn)的準(zhǔn)備，亦是繼攜手凱雷、領(lǐng)匯和麥格理之后又一輕資產(chǎn)動(dòng)作。

　　資料顯示，東方藏山于深圳前海設(shè)立，注冊(cè)資本為1億元，是由中國(guó)東方資產(chǎn)管理控股有限公司控股，并以房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，而在其業(yè)務(wù)中，也包括有房地產(chǎn)資產(chǎn)收購及證券化。

　　REITs與社區(qū)商業(yè)

　　雖然同為輕資產(chǎn)舉措，但毛大慶強(qiáng)調(diào)，與領(lǐng)匯、麥格理的合作不同，與東方藏山合作特別值得萬科總結(jié)。

　　“與領(lǐng)匯的合作還沒落地，不便多說；和麥格理是單項(xiàng)目合作，不是資產(chǎn)包，也不是太大型合作，因而跟東方藏山的合作更具有總結(jié)意義。”談及三者異同時(shí)，毛大慶如是說。

　　毛大慶還透露，雙方具體合作模式都是持股。萬科持股較少，東方藏山是大股東，萬科將進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)、管理，并收取服務(wù)費(fèi)。

　　回顧過往，這一合作模式也有幾分似曾相識(shí)。在8月與凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書時(shí)，雙方便約定將設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營(yíng)管理。

　　毛大慶當(dāng)時(shí)曾對(duì)外表示，在雙方設(shè)置的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司中，萬科要有絕對(duì)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。并且對(duì)萬科來說，這也是首次與基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包層面的資產(chǎn)合作嘗試。

　　此次“牽手”東方藏山，萬科選擇了將未來看好的社區(qū)商業(yè)作為標(biāo)的，進(jìn)而再次實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)包層面的資本合作。在外界開來，其之所以選擇了資產(chǎn)包形式或許并非毫無緣由。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，REITs運(yùn)作對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的體量規(guī)模和總體價(jià)值有一定要求，“及格線”通常為5萬平方米的體量，3個(gè)億以上的總體價(jià)值。

　　“因此，REITs更適合于大中型商業(yè)物業(yè)的資本運(yùn)作，但這并非對(duì)社區(qū)商業(yè)絕對(duì)排斥，通過對(duì)多個(gè)社區(qū)商業(yè)的整合‘打包’，達(dá)到規(guī)定的體量和價(jià)值規(guī)模，依然可以通過REITs的方式實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。”該人士稱。

　　如此，開發(fā)商不但可以獲得超額利潤(rùn)，同時(shí)還增強(qiáng)了公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，也尋得了在資本市場(chǎng)進(jìn)行資金運(yùn)作的另一有效途徑。

　　不過，上述業(yè)內(nèi)人士亦指出，對(duì)于有類似想法的開發(fā)商來說，或許還需考慮幾大問題。首先，不能將社區(qū)商業(yè)與住宅一起分割銷售，要長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)；其次，對(duì)多個(gè)項(xiàng)目甚至是跨地域項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)，要按照社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)，在統(tǒng)一品牌下，由專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。待營(yíng)運(yùn)成功后，才能將資產(chǎn)打包并以REITs的方式在資本市場(chǎng)上變現(xiàn)。

　　如果說萬科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機(jī)制的開端，那么“牽手”東方藏山會(huì)是其走向資產(chǎn)證券化的更進(jìn)一步。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）