據報道，2014年步入尾聲，各大房企的銷售沖刺也進入最后階段。去年就曾對萬科老大地位發起沖擊的綠地，今年勢頭更猛，機構預估的前11月銷售額甚至稍稍超過萬科。雖然兩大房企掌門人都曾表示當不當“老大”并不重要，不過在營銷層面的暗暗較勁不可避免。萬科保持了9年之久的“老大”地位能否保住，成為今年最大的懸念之一。

　　誰是“老大”

　　“萬科做老大真的很久，有誰愿意拿去真的很好。”萬科總裁郁亮在今年曾多次這樣公開表態。2013年萬科銷售額為1709.4億元，綠地銷售額1625億元。84億元的差距，用綠地集團董事長張玉良的話來說，就是“兩個項目的差距”。在去年成功迫近萬科之后，綠地在今年年初將房地產銷售目標調高到2400億元，完全擺出一副誓要超越萬科的姿態。

　　12月1日，上海億翰智庫公布2014年1-11月中國典型房企銷售業績榜單，根據其預估，前11個月，萬科銷售1911億元，綠地銷售1918億元。前10個月，萬科仍以1711.4億元占據行業第一的位置，而當時綠地集團的銷售額剛過1500億元。根據億翰智庫的數據，綠地11月份實現380億元的銷售額，完成對萬科的反超。

　　這一數據從發布開始就引發較大爭議。有人甚至質疑，每年每季度甚至每個月，都有多家機構提前發布非企業官方公布的銷售業績排名，其目的是為了搶影響力。從后續企業公布的數據看，各家數據都有不同程度的誤差。

　　億翰智庫表示，上述榜單的數據來源于公開數據和對各大房企的調研，數據來源有著可靠依據。對于外界質疑的單月綠地380億元銷售額，億翰智庫表示，11月綠地大宗物業交易額和海外市場兩項銷售額在180億元左右，國內市場商業項目和住宅的銷售額在200億元左右，共同造就了單月380億元的銷售成績。

　　12月5日，萬科公布前11個月銷售額為1901億元，與億翰智庫的預估額相差不大。另一家研究機構克而瑞研究中心成功提前預估出萬科1901億元的銷售額，其預估的綠地前11月銷售額為1908億元，也是稍稍超過萬科。

　　對于上述各類數據之爭，萬科旗下官方微信賬號“萬科周刊”給出的答復則頗為符合互聯網時代的娛樂精神。“你們懂的”四個字，既簡短，又意味深長。

　　模式之爭

　　萬科與綠地關于銷售額的競爭背后，其實是兩種房企的模式之爭。

　　作為大型綜合化國有企業集團，除了房地產外，綠地還發展金融、能源、酒店、汽車等業務，并計劃進軍快消品、日用品、醫療健康、食品進口、農業等領域。房地產方面，目前綠地的商業地產已經超過50%，綠地將進一步參與到城市開發和運營中，通過地鐵投資建設、產城一體化開發等，掌握優質核心地塊，并分享城鎮化利好。綠地年初給整個集團定下的營業額目標是4000億元，房地產作為其中最重要的組成部分，分到了2400億元的銷售額任務。

　　值得一提的是，綠地多次對外表示，將提高海外業務的占比，成為大型跨國集團，2025年跨國指數將達到25%。在張玉良治下，綠地從上世紀90年代初做動遷房和舊城改造，后來開始在全國做商品房、大型綜合社區和城市綜合體，再到2011年開始布局全球房地產，以及進入煤炭、汽車、金融等多個領域，綠地沒有放棄任何一個將企業規模做大的機會。截至2013年，綠地集團實現業務經營收入3283億元，利潤總額140億元。

　　今年以來綠地集團兩件事最受外界關注，一是上市，二是混合所有制改革。今年3月份，綠地宣布欲借殼金豐投資實現集團業務整體上市，擬注入資產655億元。至8月份，證監會對其行政許可申請進行了受理，使得綠地的借殼上市有了實質性進展。在混合所有制改革方面，早在1992年，綠地就開始打破員工的“身份”限制。1997年，職工持股會就成為綠地集團重要股東之一。從1997年到2013年，綠地在完成改制后不斷調整，形成國有控股、職工持股的股權結構。2013年，綠地募資20.87億股引入平安創新資本、鼎暉嘉熙等5家戰略投資者。引進5家財務投資人之后，職工持股會、上海地產集團和上海城投總公司的股份分別被攤薄至20%-30%。“持股會讓你增強了動力，合伙人公司增強了內部巨大的動力。我認為它是一個現代企業發展、國有企業改革重要的基本制度。”張玉良表示。

　　而萬科則一方面在嘗試合伙人制度上，與綠地有異曲同工之妙；另一方面在專注于住宅開發的同時，也在進行商業地產等綜合業務的嘗試。從今年5月28日起，宣布開啟事業合伙人制度不久，由萬科員工組成的盈安財務顧問企業便迅猛出手，多次從二級市場買入公司股票，把員工、股東以及投資人的利益捆綁在一起。除了住宅外，商辦、產業、養老、旅游等產品的比例也會提高。在運營模式上，萬科高層多次表示更多地借助互聯網思維，提高服務意識。

　　“萬科可能會逐步‘輕資產’化，將操盤、經營等能力的提升作為重點，并注重品牌價值的塑造。短期來看，萬科的發展穩健，小股操盤的項目也有助增加收益率。從長期來看，萬科仍然在尋找一條適合自己的發展道路，以培養新的盈利點。”克而瑞研究機構分析師朱一鳴表示。

　　“老大”好處

　　根據克而瑞研究機構的統計，從全年的銷售表現來看，第一季度萬科的銷售金額比綠地高了202億元，但第二、三季度，以及10月和11月的合計銷售金額均是綠地領先。一季度的差距主要由于1月萬科的銷售金額高達276.5億元，遠高于綠地的65億元。去年12月，萬科在銷售目標完成的情況下有所保留，將200億元左右的業績“藏”到了第二年；綠地則“打光了子彈”，導致今年1月銷售金額差距較大。如果單算今年2-10月，綠地總體的銷售表現強于萬科，比萬科高28.5億元。

　　在另一項衡量房地產企業規模的指標預銷售面積上，綠地集團已經在2013年躍居第一。綠地集團去年一共完成預銷售面積超1660萬平方米，較上年增長38%。

　　據了解，今年最后幾個月，綠地開啟了一切手段加速賣房。降價促銷、全民營銷、整棟銷售、以房抵合作方欠款等方式都被綠地用到極致，為的就是全力爭取行業“老大”的位置。

　　（海西地產網 張喵喵輯）