9月15日，2014北京萬科商業大會暨中糧萬科半島廣場招商大會在北京舉行。北京萬科副總經理肖勁介紹了萬科與百度在LBS定位方面的合作與落地，而萬科副總裁毛大慶就以一番“熊貓理論”總結闡釋了萬科近年來的嘗試和變化。

　　與百度的合作

　　萬科與百度的合作關系在今年6月份萬科宣布成立商業策略聯盟時正式確立。而雙方具體的合作內容，則在昨日的招商大會上揭開細則。北京萬科宣布，其與百度合作的首個成果--V-in，已經結束封測正式上線。

　　據肖勁介紹，萬科此次與百度的合作，是以導航和數據分析為切入點，在購物中心項目上布局實施。導航方面，通過室外LBS定位與室內wifi定位的組合，為顧客提供購物全周期的路線規劃及導航服務，形成導航閉環。

　　室外導航為百度地圖的成熟產品，將室內地圖嵌入其中，拓寬用戶使用該功能的可能性，同時將室內導航模塊進行封裝，放入購物中心APP平臺。目前，該模塊正在研發測試中，預計9月底上線。

　　數據分析方面，則是結合百度云數據引擎和購物中心內部wifi硬件，實現數據收集和大數據分析，為項目經營和決策提供支持。事實上，數據分析主要是為顧客畫像，從性別、年齡、收入、置業、興趣偏好、消費偏好六大緯度立體化勾勒流動客流與常駐居民人群畫像。

　　毛大慶總結稱，通過這些數據，可以更有針對性地對消費者做推廣，也可以了解商業項目中哪些定位是錯的，需要調整和規避。另外，通過這項技術可以知道消費者的分布去向，以及與競爭對手做比較時需要取得哪些數據。

　　他進一步指出，在此基礎上，未來開發項目的順序都會改變。萬科可以先分析消費者，再進行定位、設計和招商。

　　據毛大慶透露，該項合作會先在北京做試點，之后會在萬科全國的項目中推廣。目前北京金隅萬科廣場已經率先啟用了該項技術。

　　“熊貓”自畫像

　　在細數轉型城市綜合配套服務商、引入互聯網思維、事業合伙人制度等萬科一系列重要舉措后，毛大慶給出了一幅萬科自畫像--功夫“熊貓”。

　　毛大慶稱，大熊貓是被稱作動物界的活化石，在進化的過程中始終沒有被淘汰被消失，大熊貓表面挺萌的，但是其內心敏感，具有很強的適應環境的能力，而這些都與萬科有著相似之處。

　　首先在對環境的適應上，毛大慶強調稱，從北京萬科20年發展歷程來看，相較眾多的住宅項目，其更看重的是萬科向城市綜合配套服務商的轉型。

　　以房山為例，萬科在房山所做的業態迄今為止共有六個，包括住宅、商業、學校、養老業務、體育公園、文創產業園等。這些都是基于消費者需求的變化以及市場的變化所做的嘗試，本質上跟大熊貓不斷適應外部環境變化是相通的。

　　第二個方面，熊貓最早是肉食性動物，在氣候等因素的作用下才不斷進化為以素食為主食。毛大慶以此引申到萬科的互聯網思維運用上稱，今年注定是行業變化的分水嶺，互聯網帶來的變化是巨大的，萬科必須在白銀時代找到新工具，應對外部環境和時代變化必須要做的事情。

　　他還總結了北京萬科今年在互聯網思維運用上做的三件事情，與百度基于LBS技術的合作、與途家在旅游地產的合作、與鏈家的OC閉環合作。其強調稱，傳統行業與互聯網公司的合作，是一種本能的自我更新和自我再生的反應，這個反應以后一定會產生非常重大的產業變革新狀態。

　　第三個方面，毛大慶從熊貓講起了萬科輕資產重運營理念的落地。其稱，中國有著名的熊貓外交，將熊貓輸送到國外，獲得租金的同時，亦可以促進國家間的其他領域合作。由此，毛大慶聯系到了萬科的國際化。據其介紹，萬科的國際化不僅有走出去，還有引進來。即在“輕資產重運營”的戰略指導下，引進國際優秀的基金組織合作伙伴，調節資金占用，并實現快跑。

　　“通過合作，不斷的強化萬科的商業不動產運營能力，把國際資本請到國內，有別于走過國門的其他項目。開辟另外一種萬科的新型國際化。”

　　萬科的野心

　　萬科轉型商業地產，一直是行業內備受關注的事情。在當日的活動上，毛大慶坦言，萬科做商業才一年時間，尚未到總結模式的時候。

　　雖是如此，萬科卻有學習和借鑒的目標。毛大慶首先提及了新鴻基的雙輪驅動模式，即一個輪子做住宅，產生現金流；一個輪子做經營性物業，產生經營性收入。在這個系統中，經營性物業沉淀資金多少跟整個企業的負債率掛鉤。住宅的輪子賣多少住宅產生多少現金流，取決于要做多少經營性物業；另一邊經營性物業能做多少杠桿，取決于賣多少房子。

　　“這是個二元二次方程。算出來大約的結果是，經營性物業需要40%的杠桿和60%的自有資金。”

　　萬科另一個學習的目標則是凱德集團。這家新加坡公司亦是雙輪驅動，不過它的雙輪是分開的，住宅和商業各做各的互不影響。“商業的輪子用20%的自有資金撬動80%的杠桿，企業靠費用生存，包括基金管理費、物業管理費等。”

　　綜上兩種模式，毛大慶總結稱，萬科一定會在兩個模式中取長補短，但目前還在探索自己的道路，尚未到搞明白的時候。現在唯一非常明確的就是做輕資產。

　　據毛大慶透露，金隅萬科廣場在去年底開業時就實現了輕資產，未來該項目會有一個更換logo的儀式，到時萬科會跟合作方一起詳細解釋具體細節。至于8月底公布的與凱雷的合作，毛大慶介紹目前的進展為在針對有合作意向的項目進行商業調查。“具體的時間表很難講，因為是第一次做，萬科更希望穩健進行，因此并不是特別著急。”

　　一個有意思的事情是，在聊起萬科的商業時，毛大慶用經營性不動產替換了商業地產。從而將萬科在旅游、養老、BOT等方面的嘗試通通裝到這個概念中。如此一來，萬科在諸多方面的嘗試就變成了只做一件事，“在經營性不動產范圍內的事情，萬科都愿意嘗試。”顯然，相比于商業地產，經營性不動產與萬科的城市綜合配套服務商口號更為契合。

　　最后，毛大慶不忘為萬科的事業合伙人制度背書。發出了“要不是事業合伙人制度，怎么可以搞出這么多嘗試”的反問。

　　他指出，如若萬科不在行業變革時期做出改變和創新，則會必死無疑。而創新最大的力量來自于基層。“事業合伙人制度就是在萬科進入發展方向轉型的時候，給企業一個很好的政治環境，讓基層去創新。”

　　（海西地產網 張喵喵輯）