2014年8月19日，中駿置業(yè)控股有限公司正式發(fā)布2014年中報(bào)。中報(bào)顯示，2014年上半年中駿置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約56.1億元，合同銷售面積約63萬平方米，比去年同期分別上升8.7%和53.6%。在整體樓市不景氣的2014上半年，中駿置業(yè)仍保持了較為高昂的增長態(tài)勢，除了精工住宅領(lǐng)域的高周轉(zhuǎn)，全面發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)也被認(rèn)為是中駿逆市突圍的另一核心秘鑰。
眾所周知，作為繼北京·中駿世界城后中駿置業(yè)在福建省的首個(gè)大型城市綜合體以及其進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)范本，泉州·中駿世界城已于今年5月31日盛大開業(yè)，僅開業(yè)三天便吸引了85萬人潮紛至沓來，創(chuàng)造了福建商業(yè)的新紀(jì)錄。
對于中駿這家以馬為圖騰的上市房企來講，2014的農(nóng)歷馬年又是相當(dāng)關(guān)鍵的年份：這一年，中駿成功進(jìn)軍北京、上海、深圳三個(gè)一線城市，其多年謀求的“全國化戰(zhàn)略”取得了實(shí)質(zhì)性突破；同時(shí)，隨著泉州·中駿世界城的盛大開業(yè)，中駿“住宅、商業(yè)齊頭并進(jìn)”的態(tài)勢已經(jīng)基本成型。
開業(yè)以來，泉州·中駿世界城憑借大體量商業(yè)的成功運(yùn)營，已經(jīng)成為了城東片區(qū)繁華崛起的中堅(jiān)力量。不過，對于初入商業(yè)領(lǐng)域的中駿，其首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目為何能一炮而紅？作為一家持續(xù)開發(fā)的穩(wěn)健型房企，面對日趨激烈的商戰(zhàn)藍(lán)海，中駿又有何突圍之道？有了世界城的成功范本，中駿在商業(yè)領(lǐng)域又有何戰(zhàn)略部署？針對以上業(yè)界關(guān)心的話題，本報(bào)獨(dú)家采訪了中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽先生，邀請這位信奉“懼者生存”的上市公司掌舵者為我們解析中駿的商業(yè)地產(chǎn)之路。
世界城一炮而紅 開啟商業(yè)新里程
記者（以下簡稱“記”）： 作為泉州城東首個(gè)大型城市綜合體，泉州·中駿世界城已于今年5月31日正式開業(yè)，能請黃董為我們介紹一下項(xiàng)目的基本情況嗎？
黃朝陽（以下簡稱“黃”）：泉州·中駿世界城是繼北京·中駿世界城后中駿置業(yè)在福建省的首個(gè)大型城市綜合體。項(xiàng)目總建筑面積50萬M?，其中購物中心17萬M?，甲級寫字樓、五星級酒店及精裝SOHO19萬M?，另外還有10萬M?海峽體育中心及4萬㎡財(cái)富金街。中駿世界城購物中心是集購物、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)于一體，時(shí)尚、流行、快樂、體驗(yàn)的“一站式家庭生活體驗(yàn)中心”；購物中心匯聚百余個(gè)國內(nèi)外知名時(shí)尚品牌，是泉州城東規(guī)模最大、規(guī)劃最佳、品牌組合最優(yōu)、輻射最廣的商業(yè)中心。
中駿世界城另一個(gè)特點(diǎn)就是獨(dú)一無二的“海峽體育中心+世界城商業(yè)中心”雙核心組合，可以說擁有泉州地區(qū)任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都無法比擬的絕對優(yōu)勢，這也是世界城最大的亮點(diǎn)之一。我們將體育賽事 、明星演藝、文化娛樂、運(yùn)動休閑、全業(yè)態(tài)商業(yè)進(jìn)行無縫對接，真正意義上將休閑、運(yùn)動、餐飲、購物變成一站式消費(fèi)。
同時(shí)，中駿世界城地處城東板塊的核心區(qū)位，三橫三縱六大干線組合成快捷路網(wǎng)，同時(shí)，項(xiàng)目位置有5條公交路線經(jīng)過，周邊1公里范圍內(nèi)另有十幾條公交路線經(jīng)過，公交路線規(guī)劃達(dá)20條左右，極大地方便周邊消費(fèi)人群。】
記：從開業(yè)到現(xiàn)在已經(jīng)快三個(gè)月了，中駿世界城目前的經(jīng)營狀況如何，您對于項(xiàng)目的整體運(yùn)作是否滿意？是否有超出預(yù)期？
黃：泉州·中駿世界城的開業(yè)受到了社會各界的廣泛關(guān)注，開業(yè)3天客流即達(dá)85萬人次，創(chuàng)造了泉州商業(yè)新奇跡，經(jīng)營業(yè)績更是日日長虹，穩(wěn)步增長，大大超出了公司的預(yù)期。
目前世界城每日客流量超五萬人次，周末超八萬人次。餐飲、影院、3樓兒童主題區(qū)在高峰時(shí)段常常爆滿，對于這樣的業(yè)績我們還是相當(dāng)滿意的。
而除了大型Shopping Mall的成功運(yùn)營，經(jīng)過統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的財(cái)富金街也將于下半年正式啟動。屆時(shí)，優(yōu)質(zhì)品牌商家的不斷導(dǎo)入將助力商圈的快速崛起。
業(yè)態(tài)升級優(yōu)化 注重一站式休閑
記：在電商的沖擊下，世界城能夠取得這樣的業(yè)績，你認(rèn)為成功的秘訣在哪里？
黃：確實(shí)，如你說言，電商對于實(shí)體商業(yè)的沖擊還是有目共睹的。電商的發(fā)展強(qiáng)調(diào) “得屌絲者得天下”，抓住中低端的最大的消費(fèi)人群，其產(chǎn)品及服務(wù)價(jià)格、用戶消費(fèi)體驗(yàn)也是其核心競爭優(yōu)勢。我們做傳統(tǒng)商業(yè)也可以用電商的思維，所以世界城的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)的正是基數(shù)最大的中間層消費(fèi)人群。并且，實(shí)體商業(yè)有著電商不可取代的優(yōu)勢，那就是體驗(yàn)感。目前世界城已通過微信公眾平臺，吸引了大量粉絲的關(guān)注，客戶也可通過關(guān)注微信平臺后即可在商城內(nèi)進(jìn)行Wifi上網(wǎng)，我們也將會進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)電商方面的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，將陸續(xù)推出手機(jī)APP、O2O模式的電商平臺及更加完善的微信公眾平臺，把傳統(tǒng)的Shopping Mall與電商進(jìn)行線上線下互動結(jié)合，以總體提升客戶體驗(yàn)。
通過分析我們發(fā)現(xiàn)，大型購物中心想要擺脫電商“圍城”，那么提供基于互聯(lián)網(wǎng)的舒適、趣味、快樂服務(wù)的用戶互動體驗(yàn)是必由之路。
所以，在接下來的業(yè)態(tài)調(diào)整中，我們會重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲及兒童娛樂業(yè)態(tài)的比重。其中，餐飲區(qū)將引進(jìn)一些更能滿足全家人聚會的品牌餐飲店，為消費(fèi)者提供親友相聚的舒適的就餐環(huán)境及服務(wù)。兒童區(qū)方面，我們將主力打造海西規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的兒童主題區(qū)，將引進(jìn)更多的兒童服飾、餐飲、早教、游樂、攝影等360度兒童成長空間，全品類滿足兒童成長需求。
除了適當(dāng)增加這兩類業(yè)態(tài)的比重，在日常的營銷活動，我們會強(qiáng)調(diào)趣味互動性。我們會周期性安排各類親子互動類活動、創(chuàng)意舞臺演出、偶像明星見面會等活動，目的就是要讓顧客每次來世界城都能感受到新鮮好玩的東西，讓顧客來我們這里成為一種生活習(xí)慣。
記：開業(yè)三個(gè)月以來，世界城項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)已漸入佳境，對于世界城的未來前景又有怎樣的期許？
黃：在我看來，中駿世界城不僅僅只是一個(gè)商業(yè)綜合體，更是整合城市國際化進(jìn)程中最重要的總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)會議、酒店商務(wù)、文體休閑、高端居住等功能于一體的城市新中心。
未來，中駿世界城，一定是一種生活方式，是一種消費(fèi)形態(tài)，承載著經(jīng)濟(jì)性、社會性、文化性。消費(fèi)者到購物中心，終極目的是體驗(yàn)，是文化，是時(shí)尚、是娛樂。因此，我們不斷的制造新鮮有趣的商場主題和熱點(diǎn)，同時(shí)，結(jié)合新的信息技術(shù)與顧客建立關(guān)系，利用移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)個(gè)性化營銷，重新構(gòu)造與消費(fèi)者的關(guān)系和“逛街”的快樂。
中駿商業(yè)，將以品質(zhì)至上和穩(wěn)健擴(kuò)張的核心策略，前瞻性的操盤理念，精益求精的運(yùn)營管理、傾力的資本投入，開創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)的全新品質(zhì)時(shí)代。
記：我們都知道，大型購物中心的成熟需要一定的培育期，而這其中大體量的商業(yè)自持以及自持之上的統(tǒng)一運(yùn)營成為了各大商圈應(yīng)對全新市場的一致選擇。不過，商圈的統(tǒng)一招商、運(yùn)營又對開發(fā)商的實(shí)力、管理提出了很大的挑戰(zhàn)，那么在這一點(diǎn)上，作為中國商業(yè)地產(chǎn)的新軍，中駿的商業(yè)模式又有何特點(diǎn)呢？在應(yīng)對商圈的招商難、運(yùn)營難上中駿又有何高招呢？
黃：首先不管是在地產(chǎn)開發(fā)還是在機(jī)電重工等實(shí)業(yè)領(lǐng)域，中駿一直秉持的經(jīng)營理念就是“商家優(yōu)先，合作共贏”，我們愿意與合作伙伴共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。
其次，你剛說的很對，在應(yīng)對一個(gè)全新的市場，尤其是一個(gè)新興板塊，很有可能在商場的開業(yè)初期，周邊人口的入住率還不夠，這時(shí)候商管公司的統(tǒng)一運(yùn)營管理就顯得至關(guān)重要，因此一直以來，我們的商業(yè)都是堅(jiān)持“主體自持，統(tǒng)一管理”。通過自持，我們保證了商場的純粹性以及招商、運(yùn)營等各項(xiàng)指標(biāo)的切實(shí)貫徹。
再次，中駿深諳商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的規(guī)律，知道人才、管理對于商業(yè)運(yùn)營意義重大。因此我們特別成立了商業(yè)地產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)統(tǒng)一招商和運(yùn)營管理。
全面發(fā)力 商業(yè)版圖已現(xiàn)
記：從西湖一號到財(cái)富中心，從藍(lán)灣半島到天峰，中駿的住宅在泉州一直都是有口皆碑，我們也都知道中駿是一家在住宅開發(fā)領(lǐng)域具有很高造詣的上市房企，那么，在商業(yè)領(lǐng)域，中駿的目標(biāo)和愿景又是什么？
黃：中駿從96年開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，經(jīng)過多年的努力目前已經(jīng)成為國內(nèi)知名的上市房企，開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目也取得了較好的市場口碑。
商業(yè)地產(chǎn)是中駿置業(yè)既定的戰(zhàn)略布局，近幾年來，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國的迅猛發(fā)展，我們堅(jiān)信好的商業(yè)物業(yè)能為集團(tuán)帶來穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金流。因此我們潛心研究，適時(shí)拿地，積極與國內(nèi)外知名的運(yùn)營商、設(shè)計(jì)公司合作，并成立了專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司統(tǒng)籌集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營。我們計(jì)劃用3-5年的時(shí)間，讓商業(yè)地產(chǎn)的租金收益占我們總收益20%-30%，成為集團(tuán)業(yè)務(wù)中新的增長點(diǎn)。
記：近年來，泉州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃耸澜绯且酝猓诮酉聛淼膬傻饺陼r(shí)間里，泉州各大主力新區(qū)的綜合體項(xiàng)目也將從圖紙走向現(xiàn)實(shí)。隨著世界城項(xiàng)目的成功運(yùn)營，中駿成為了泉州新區(qū)商業(yè)開發(fā)毋庸置疑的“先行者”，那么總結(jié)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，中駿在操作上主要遵循了哪些思路？
黃：首先，商業(yè)的發(fā)展一定是要符合城市發(fā)展規(guī)劃。中駿在商業(yè)拿地時(shí)，除了考量城市功能、商業(yè)資源、文化特色、交通組織等，還會主動積極為政府相關(guān)規(guī)劃提供有效建議，使得建設(shè)項(xiàng)目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，達(dá)到發(fā)展規(guī)劃與資源配置的更好結(jié)合。
其次，中駿商業(yè)的開發(fā)遵循幾個(gè)關(guān)鍵原則：首先必須是“剛性規(guī)劃”原則，我們的項(xiàng)目一定是要能為大家提供交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活配套。同時(shí)，符合“以商定產(chǎn)”的原則，我們會全面進(jìn)行商業(yè)資源及業(yè)態(tài)的調(diào)查及引進(jìn)，達(dá)到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高物業(yè)資產(chǎn)利用價(jià)值的目的。另外，就是符合“以人為本”的原則：中駿世界城的公共空間設(shè)計(jì)都是從高度人性化服務(wù)要求出發(fā)，在空間、景觀、交通、配套服務(wù)等方面，以最大化滿足消費(fèi)需求考慮而設(shè)計(jì)。
中駿商業(yè)秉持著“合作共贏”的原則，從不做“拍腦袋”的盲目投資，“格物致知、專業(yè)管控”是我們的態(tài)度，項(xiàng)目的投資運(yùn)營、開發(fā)運(yùn)營和商業(yè)運(yùn)營都是集中計(jì)劃統(tǒng)籌，按照規(guī)范的操作程序，一環(huán)扣一環(huán)銜接實(shí)施。我們不但要做對投資運(yùn)營的程序、還要做對開發(fā)運(yùn)營和商業(yè)運(yùn)營的程序。
記：有了團(tuán)隊(duì)、管理、資金的強(qiáng)有力支撐，中駿在未來的商業(yè)領(lǐng)域有何布局？除了我們熟知的世界城，目前中駿還擁有哪些商業(yè)品牌？未來是否會形成為世界城為主體的商業(yè)產(chǎn)品線？
黃：首先，對于中國未來的商業(yè)前景，我們持續(xù)看好。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高以及消費(fèi)型市場的逐漸成型，我們有理由相信，執(zhí)掌更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)就意味著更為穩(wěn)健的現(xiàn)金流。
當(dāng)前，中駿商業(yè)涵蓋了購物中心、甲級寫字樓、酒店、專業(yè)賣場等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，根據(jù)不同的區(qū)位條件和地塊優(yōu)勢，形成了大型城市綜合體商業(yè)品牌--世界城、大型專業(yè)市場品牌--中駿商城、以社區(qū)底商為統(tǒng)一招商范圍的中駿家樂坊、分布于專業(yè)寫字樓中的奢侈品專業(yè)賣場--中駿世家四種主力商業(yè)品牌。
而在這其中，以世界城為代表的大型城市綜合體項(xiàng)目因其大體量的商業(yè)運(yùn)營面積、充沛穩(wěn)健的現(xiàn)金流保障、強(qiáng)勁的人流車流吸附力而成為集團(tuán)全面發(fā)力商業(yè)領(lǐng)域的重中之重。
我們一般將中駿旗下城市中心和副中心區(qū)域30萬平方米以上的大型城市綜合體項(xiàng)目定義為“中駿世界城”，我們希望通過吃喝玩樂購的一站式消費(fèi)體驗(yàn)，為城區(qū)人民打造一種全新的“世界城生活方式”。除了泉州·中駿世界城，北京·中駿世界城已于2009年正式運(yùn)營，南安·中駿世界城也將于年底正式動工。
商住并舉，中駿深耕泉州
記：2014年中報(bào)顯示，在樓市景氣指數(shù)較低的上半年，中駿置業(yè)仍舊保持了較為高昂的增長態(tài)勢，其中泉州市場又貢獻(xiàn)了半壁江山，請問支撐中駿快速開發(fā)的理念是什么？
黃：支撐我們在泉州大規(guī)模開發(fā)的理念就是高度的市場化運(yùn)作。現(xiàn)在，我們在大泉州在建在售14個(gè)項(xiàng)目，2013年銷售額近70億，穩(wěn)坐市場占有率第一名。2004年開始，土地市場政策全部要求公開招拍掛，我們開始全面進(jìn)入泉州市場，我們所有的項(xiàng)目全部通過公開拍賣的方式取得。按我們的品牌、規(guī)模，也可以和各級政府定向勾地，但我們沒有用“量身定做”的方式來取得任何一個(gè)項(xiàng)目，而是完完全全走市場化運(yùn)作的道路。
要堅(jiān)持市場化運(yùn)作，就必須走高周轉(zhuǎn)運(yùn)行的開發(fā)模式。我們的項(xiàng)目從拿地到銷售，最快的6個(gè)月就能開盤，這就要求我們在最短的時(shí)間里做好會所、售樓處、樣品房并達(dá)到預(yù)售條件。我們不斷梳理提煉工作流程，不斷提高科學(xué)管理水平，才能做到快速開工、快速銷售，從而實(shí)現(xiàn)向市場要效益，向經(jīng)營要利潤。
要堅(jiān)持市場化運(yùn)作，還必須做到產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。我們的住宅產(chǎn)品有三個(gè)產(chǎn)品線：滿足剛性需求的“四季”系列、滿足改善需求的“藍(lán)灣”系列和滿足高端需求的“天”系列。這三條產(chǎn)品線我們都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，例如我們的“四季”系列，經(jīng)過多年的總結(jié)提煉，我們就只做60、70平方的兩房和90、100平方的三房，正因?yàn)闈M足市場需求，所以去化速度非常快。
泉州是我的家鄉(xiāng)，也是中駿置業(yè)的發(fā)祥地。我們將在這一塊熱土上，深耕細(xì)作，為支持和關(guān)愛我們的泉州人民奉獻(xiàn)出更多更好的產(chǎn)品！
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 柯藍(lán)輯）
