在市場走淡，融資通道收窄之后，房地產(chǎn)企業(yè)在“掘金”的路上可謂是各顯神通。
6月29日，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，其子公司上海上實城市發(fā)展投資有限公司斥資5億元參股上海實銀資產(chǎn)管理有限公司，基金首期募資25億元將用于上實發(fā)展的自有項目融資。
雖然房企控股或成立基金公司為自有項目“輸血”已成為一種趨勢，但在德信資本董事長陳義楓看來，開發(fā)商合伙設(shè)立房地產(chǎn)基金實質(zhì)上是自我融資的一種操作模式，屬于階段性的產(chǎn)物。
其指出，由于這種模式是對內(nèi)投資，不一定具有市場的擴張性，并且從理論上來講，項目的獨立性會受到影響。
出資5億合伙設(shè)基金
上實發(fā)展公告顯示，此次上實城發(fā)出資5億元與上海阜華投資管理中心、中信信誠資產(chǎn)管理有限公司作為有限合伙企業(yè)的有限合伙人(LP)共同出資，其參股公司上海實銀資產(chǎn)管理有限公司作為普通合伙人(GP)，發(fā)起設(shè)立“上海實銀城市發(fā)展投資基金I期”。
實銀基金主要投資方向為直接或間接(通過設(shè)立子基金)以包括但不限于股權(quán)、夾層、債權(quán)、直接資產(chǎn)收購、租賃等方式對滿足投資標準的房地產(chǎn)相關(guān)公司及項目進行投資。
據(jù)悉，實銀基金首期募集資金規(guī)模預計為25億元，并由實銀資管作為管理人進行基金管理，而首期募得的資金將用于投資上實發(fā)展的優(yōu)質(zhì)股權(quán)項目、市場優(yōu)質(zhì)項目、舊區(qū)改造項目、外部并購項目等。
根據(jù)合伙協(xié)議，全體合伙人認繳總規(guī)模擬定為25億元(以全體合伙人實繳出資總額為準)。其中，上實城發(fā)作為基石有限合伙人認繳不低于5億元；阜華投資作為基石認繳不低于5億元；而信誠資管通過發(fā)行專項資產(chǎn)管理計劃的形式認繳不低于15億元；另外，實銀資管作為普通合伙人，應認繳不高于合伙企業(yè)總體規(guī)模1%的出資。
關(guān)于此次對外投資，上實發(fā)展方面表示，之所以發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金，一方面是通過國有企業(yè)與民營及金融機構(gòu)的戰(zhàn)略合作，推動核心產(chǎn)業(yè)市場化機制建設(shè)；另一方面，基金以投資公司及市場外部優(yōu)質(zhì)項目為目標，也有助于上實發(fā)展發(fā)揮房地產(chǎn)上市公司的專業(yè)和品牌優(yōu)勢，提供項目儲備、尋找、開發(fā)的產(chǎn)業(yè)價值鏈服務，并加快推動其主業(yè)發(fā)展，做大地產(chǎn)金融投資。
相關(guān)分析指出，房企發(fā)起成立基金公司的目的不外乎兩個，一是延長房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，借此發(fā)展房地產(chǎn)金融，另外則是出于自身融資的需要。
而對此，德信資本董事長陳義楓在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪亦表示，開發(fā)商合伙設(shè)立房地產(chǎn)基金實質(zhì)上是自我融資，但這種對內(nèi)投資模式不一定具有市場的擴張性。
事實上，當前開發(fā)商自設(shè)房地產(chǎn)基金，并投資自己項目在國內(nèi)已較為常見，在這方面，萬科、金地、復地等開發(fā)商已有先例。
募資疑慮仍存
然而，在傳統(tǒng)的概念中，資產(chǎn)管理機構(gòu)，最根本的一項責任就是保護投資者利益，忠實于投資者，而房企自設(shè)基金，并將募得資金輸血自身項目無疑與傳統(tǒng)的基金概念背道而馳。
對此，中投顧問高級研究員鄭宇潔就明確表示，如果房企既作為投資管理者，又作為投資標的企業(yè)，其中就存在缺乏獨立監(jiān)管、難以保障基金安全的問題。
“要想保持項目獨立性，除非設(shè)立第三方獨立監(jiān)管組織，如讓銀行承擔資金監(jiān)管的角色。”其如是表態(tài)。
而早前，鼎信長城基金董事長章華亦指出，很多房企發(fā)起成立基金主要還是作為自己內(nèi)部的融資渠道，并未按基金原有的概念去做，這種基金不利于創(chuàng)造品牌，永遠是內(nèi)部融資的概念。
實際上，作為該基金模式，在資本市場的受歡迎程度亦非絕對理想，這從此前其他房企設(shè)立的地產(chǎn)基金遇冷便可窺見一斑。
此外，除卻不受投資者追捧外，在監(jiān)管方面，該種基金模式目前亦有空白。其中，鄭宇潔介紹到，因為私募基金本身的復雜性、隱蔽性，從國家層面而言，至今沒有一個法律、行政法規(guī)或者部門規(guī)章效力級別的文件對私募股權(quán)基金做出明確和完整的規(guī)定。
分析指出，監(jiān)管的不到位也意味著投資者的利益有可能陷入模棱兩可的狀態(tài)，再加上基金公司對項目的選擇和把關(guān)也較為薄弱，這將使得基金的敞口風險加大。
�。êＮ鞯禺a(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）
