“回歸一二線城市，重點在上海拓展社區型商業。截至目前，寶龍地產在上海的項目已達到8個，呈現東(浦東曹路、臨港泥城)、西(青浦、華新、七寶)、南(奉賢)、北(嘉定、寶山羅店)8大項目布局的局面。”寶龍集團總裁許華芳對中國房地產報記者表示。

　　“企業的戰略要根據市場的變化做相應的調整，五年前的戰略不一定適應現在的市場，如今商業地產的競爭不再僅停留于資金競爭，更是其服務理念、運營水平和專業人才的競爭，能夠整合資源，讓最專業的人做最專業的事才是最正確的事。”許華芳說，這兩年在公司內部，希望把(負責住宅開發和商業運營的)兩部分人盡量割裂得越開越好。

　　鴻毅資本總裁張義鴻分析認為，在瞬息萬變的房地產業，房企紛紛強化對市場的快速反應以及與信息時代的高速接軌。作為最早在港上市和首批進入商業地產領域的企業，寶龍對于市場的快速預判和及時的戰略調整都為業界所稱道。

　　回歸一線

　　與兩年前深耕三四線城市的核心區域不同，寶龍從2013年開始，就根據市場的變化對過去的投資戰略進行調整。

　　“其實這是寶龍的自我救贖。”一位業內人士告知中國房地產報記者，寶龍的商業項目大多在二三線城市，在現有的城鎮化條件下，寶龍地產缺少優質地塊，不占“地利”的籌碼。如果不做調整，那么在一系列的房地產調控、收緊的土地政策下，寶龍地產也將失去“天時”。

　　“前年開始聚焦長三角、山東福建等省份，以上海為第一中心，今年投資力度一半以上放在上海。”許華芳明確表示。

　　此外，寶龍的商業經營也在朝一二線城市調整，不過與項目銷售部分也有區分。許華芳坦言，做住宅開發和商業運營的思路還是很不一樣。目前寶龍的商業運營分為兩條線，一條線是傳統的寶龍城市廣場，停留在原來的二三線城市;另一條線則是布局一二線城市，做社區型商業，還有精品項目。“去年開業的上海曹路寶龍城市廣場是第一個社區型項目，主要考慮品質;另一塊是標桿項目，目前上海七寶、廈門湖邊和杭州濱江作為三大標桿項目來進行打造。”許華芳告訴中國房地產報記者。

　　事實上，最近幾年寶龍一直在調整，為實現戰略布局上從三四線城市向一二線城市轉變。“今年上海部分的銷售占30%，天津、杭州、廈門占40%，也就是說這四個一二線城市占了全部份額的70%。”許華芳稱。

　　寶龍最新披露月報顯示，今年前5個月，合約銷售總額為26.53億元，按年增長26%。合約銷售總面積約31.27萬平方米，按年增加11%。

　　在年初，寶龍定下今年的銷售目標為120億元。綜觀近期多個城市出現房價下跌，市場銷售轉冷，許華芳回應稱，“(120億元的)目標比較保守，信心也比較足。”和絕大多數商業地產開發商一樣，寶龍地產實際在做兩個生意：開發型物業及持有型物業。運營模式則是用開發銷售的資金，來支撐持有型物業發展。寶龍70%~75%是銷售型物業，25%~30%是持有型物業。銷售型物業里，約70%是住宅，約30%是銷售型商業。

　　在引入電商戰略為商戶增加利好的背后，如何改善租金在收入貢獻中的薄弱地位，變得尤為明顯。各項收入大幅上升，但銷售與持有的明顯差異，也逐漸引起寶龍地產高層的注意。而下一步，寶龍地產將在做好銷售同時，逐漸向持有型物業要利潤，實現資產的保值增值。

　　許華芳坦言，目前大多數從事商業地產的房企，主要利潤是開發及銷售利潤，還沒有真正把資產當作寶貝，對資產價值提升比較忽視。其實真正做好商業地產，更大程度上仍是長線的資產收益過程，要爭取在長時間里去爭取高回報，而不是短期內做到很高的銷售額。

　　打造標桿精品

　　“如果一味地追求經濟利益最大化，你付出的代價會很大;寶龍走到今天，就是不斷地從過去的案例中總結經驗。這一階段，我們需要做精品。”寶龍集團創始人、董事局主席許健康告訴中國房地產報記者。

　　在很多人走短平快路線的時候，許健康告訴記者，希望寶龍集團慢下來好好做精品。

　　放慢了腳步的寶龍，對業內以速度著稱的競爭對手萬達還是“非常欣賞”。許健康認為，做商業地產，萬達遵循著最簡單的道理——效益。但在許健康眼中“萬達模式”并非完美。他認為，萬達急劇擴張可能帶來浪費，“不一定到最后得到最多”。許健康說，他很贊賞中國的“和諧”理念，希望今后的競爭平臺更為公平、理性。

　　與其他同行一樣，寶龍之前也非常重視追求速度和發展規模，但現在的寶龍顯然變得更謹慎、更精細化運作。許華芳誠懇地說:“作為內地首家在港上市的商業地產企業，寶龍已在商業地產領域具有相當高的知名度及地位，然而這些年最大的遺憾是沒有打造出幾個全國叫得響的項目，其實把產品做精才是最重要的。”許華芳同時表示，寶龍會調整策略，“敢于舍棄，做寶龍最擅長的事情”。

　　實際上，從一開始，寶龍就證明了自己有著清晰、鮮明的戰略導向。

　　從區域上看，寶龍城市廣場基本落戶于中國東部經濟富庶、人口集中的地區，包括二線城市的新城商業中心和三線城市的中心商業區。

　　從規模上看，每一座寶龍城市廣場體量都在20萬平方米以上，建筑形式新穎亮麗，從誕生之日起就注定成為二三線城市的地標性建筑。

　　從業態上看，寶龍城市廣場屬于復合型商業地產，實現了購物、居住、餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游、商務等一系列的多元化組合，滿足了人們對生活的夢想和多樣化需求。

　　從經營模式上看，寶龍將項目住宅面積和少量商業面積進行銷售，以取得現金流上的平衡;而長期持有大部分優質商業物業，以取得長期租金收益和物業的增值。

　　2013年以來，寶龍地產在管理上一再加強精細度，提高運營競爭力。同時，在國內大多數商業地產開發商僅做經營管理平臺的背景下，邀請凱德精英加盟公司，籌備寶龍地產的資產管理平臺。這個平臺主要工作是規劃資產，監督營運平臺是否按規劃完成，最終把資產做起來，實現持有型資產的保值增值。“通過資產管理，寶龍地產換來的，是更長遠的租金收益。”許華芳介紹。

　　打個比方，一個商場開業，能一口氣招租一億元，但通過資產管理，開始可能只招8000萬元，但在起初業態組合、商家組合上卻更為科學精細，甚至細化到這50平方米應招誰進來。組合科學了，明后年或許就會實現2億元租金。“我們現在有超過100多萬平方米投資性物業，如果日租金單價增長一塊錢，整體價值就變得很突出了。”許華芳時常會算這樣一筆大賬。他也表示，其實難度不高，關鍵在于怎么管理才能讓物業升值。