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近日，立丹行機構·廈門公司發(fā)布2012年廈門房地產年度市場熱點報告，2012，廈門全市住宅成交量從1月份成交9萬m2冰點一路高歌猛進，開發(fā)商“降價”換得剛需“轉身”，創(chuàng)下全年住宅銷量453萬m2歷史新高；島內商住“零”供應，預示著未來島外將在住宅市場中扮演越來越重要的角色，而島內住宅將愈發(fā)稀缺而高端；地鐵獲批即將動工，廈門樓市版圖正在向外延展。
在這樣的背景下，廈門樓市價格未來3-5年將形成“5321”格局，即島內核心地段豪宅銷售價格5萬元/m2，普通住宅3萬元/m2，島外配套完善、交通便利、資源型樓盤銷售價格在2萬元/m2左右，其他住宅價格在1萬元/m2左右。
□早報記者 王庸政
2012：島內進入二手房交易時代
2012年廈門樓市經歷量價先抑后揚的過程，從“以價換量”到量價“止跌反彈”。2012年全市住宅均價13300元/㎡，環(huán)比2011年價格水平下跌3%。
分區(qū)域看，各區(qū)全年均價除思明、海滄外，其他四區(qū)均小幅上漲；下半年價格全面回升，漲幅8%-22%，漲幅最高為海滄區(qū)，達22%。全年水平看，除思明、海滄兩區(qū)價格小幅下跌，其它區(qū)均小幅上漲，思明區(qū)因受上半年降價潮影響，全年成交均價環(huán)比下跌5%。
從一二手房來看，我們可以發(fā)現，島內已經進入二手房交易時代。2012年一二手住宅市場均表現火熱，成交量均有大幅提升，二者合計交易量達673萬㎡，市場需求巨大。 從近三年來島內商品住宅和二手住宅成交量對比圖可以看出，7成左右的二手住宅成交量來自島內。 連續(xù)三年以來（2010-2012），島內二手房銷量均大于一手房銷量，近三年來島內二手住宅總銷量為商品住宅銷量的1.6倍，可見島內二手住宅需求量巨大，隨著島內可開發(fā)土地資源的萎縮，一手房供應有限，島內已進入二手房交易時代，新房以去庫存和少量新增供應量為主。
2013：島外將步入商業(yè)發(fā)展時代
走過非凡的2012年，2013年給人更多的期許。立丹行認為，2013年宏觀調控將持續(xù)深化，房產稅將擴大試點城市，而面對市場變化，政府也可能隨時出臺新政以確保房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展；在此背景下，廈門城市格局將逐步走向島內核心區(qū)都市化，島外城市化、城鎮(zhèn)化進程；廈門樓市將形成“28”與“5321”格局；島外綜合體項目將在2013年陸續(xù)上市，意味著島外將步入商業(yè)發(fā)展時代。
十八大提出2020年中國城鎮(zhèn)化率將超過60%，而廈門城鎮(zhèn)化率已超80%，未來廈門城市格局將朝著都市化（島內）、城市化（島外新城）、城鎮(zhèn)化（島外新農村）三個層次發(fā)展。島內將肩負著商務商貿功能，往都市化方向發(fā)展；而島外四大新城崛起，將形成多個新的城市中心；島外周邊村鎮(zhèn)則進入城鎮(zhèn)化的發(fā)展。廈門城市格局因發(fā)展歷程和功能不同，逐步走向島內核心區(qū)都市化，島外城市化、城鎮(zhèn)化進程。
與之相對應，廈門住宅市場島內外銷量比例將形成“2:8”格局，由于島內土地稀缺性，島外新城生活配套建設完善，軌道交通使用，價格未來3-5年將形成“5321”格局，即島內核心地段豪宅銷售價格5萬元/㎡，普通住宅3萬元/㎡，島外配套完善、交通便利、資源型樓盤銷售價格在2萬元/㎡左右，其他住宅價格在1萬元/㎡左右。
地鐵開建，未來廈漳泉城際軌道交通規(guī)劃，使廈門樓市版圖在加速擴大，范圍向外延展；2011年湖里萬達廣場開業(yè)，廈門開啟綜合體時代。目前，島內綜合體布局主要以優(yōu)化提升為主，島外以帶動新區(qū)開發(fā)為主，規(guī)模上從原先的小型商業(yè)為主的綜合體項目逐漸的轉變?yōu)榧频�、辦公、商業(yè)、住宅等為一體的綜合性項目。綜合體作為新興物業(yè)，在自身發(fā)展的同時也帶動著周邊項目的發(fā)展，最終提升整個片區(qū)的區(qū)域價值�？v觀近三年綜合體用地出讓，島外綜合體項目將在2013年陸續(xù)上市，這也意味著島外將步入商業(yè)發(fā)展時代。
（海西地產網 陳誠輯）
