2011年四季度全國住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅跌落至0
昨天發(fā)布的2011年第四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，全國地價(jià)總體水平微幅上漲，其中，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的間接影響，四季度全國住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅跌落至0，也就是說四季度地價(jià)與三季度地價(jià)基本持平。這在一度發(fā)展火熱的房地產(chǎn)市場上是不可想象的。土地價(jià)格的回落，從根本上保證了房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國主要監(jiān)測城市的綜合地價(jià)環(huán)比、同比增速較上一季度呈整體放緩態(tài)勢，增長率為負(fù)的城市持續(xù)增多，新鄉(xiāng)市以超過6%的漲幅居漲幅榜首位、其次是呼和浩特漲幅達(dá)到3.78%。地價(jià)環(huán)比下降的城市由上一季度的7個(gè)激增到本季度的30個(gè)，其中，蕪湖市、溫州市的降幅都超過6%。
中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松：第四季度長三角、珠三角都出現(xiàn)了地價(jià)環(huán)比的負(fù)增長，我覺得主要還是經(jīng)濟(jì)因素的作用，因?yàn)檫@兩個(gè)從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上來看，它的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征比較明顯，所以它反應(yīng)到地價(jià)上比較快一些。漲幅相對較大的城市主要是二線、三線城市，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，這也意味著資金在向中小城市流動。趙松：前期一線城市或者熱點(diǎn)城市已經(jīng)漲得比較高了，再加上嚴(yán)格的這種政策限制，導(dǎo)致一些富余的資金開始往二三線城市來流動，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)不只是二三線城市了，一些更小的城市，有的說是三、四線城市，還處于一個(gè)價(jià)值洼地的城市來流動，這種現(xiàn)象還是有的。
住宅用地四季度的環(huán)比增長率是0，這也就意味著住宅地價(jià)已經(jīng)處于停漲狀態(tài)。環(huán)比增幅超過3.0%的城市僅有5個(gè)，分別為太原、邯鄲、蘭州、石家莊、岳陽；環(huán)比負(fù)增長的城市由上一季度的12個(gè)增加到37個(gè)，其中，降幅較大的城市有蕪湖、溫州、嘉興、深圳、廊坊。趙松：從年度的角度來看，也有七、八個(gè)城市居住地價(jià)出現(xiàn)了同比的負(fù)增長，也就是說它的價(jià)格水平值低于去年的同期。現(xiàn)在住宅地價(jià)的深度回調(diào)，我覺得實(shí)際是兩方面的作用，一個(gè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，這個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面決定的，這連續(xù)一兩年以來吧，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控措施，確實(shí)，今年的效果看起來比前兩年要明顯一些。
趙松：住宅地價(jià)的持續(xù)冷清狀態(tài)至少還會延續(xù)到今年一季度
在房地產(chǎn)調(diào)控效果方面，多數(shù)專家和機(jī)構(gòu)認(rèn)為調(diào)控已達(dá)到初步政策預(yù)期。在后市走向及預(yù)測方面，謹(jǐn)慎樂觀與悲觀預(yù)警同時(shí)存在，市場預(yù)期初步出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。趙松：現(xiàn)在大家對房地產(chǎn)這一塊的市場預(yù)期實(shí)際已經(jīng)有所變化，有的叫它是謹(jǐn)慎樂觀也好，還是叫謹(jǐn)慎悲觀也好，反正這種謹(jǐn)慎的情緒我覺得還會延續(xù)到2012年的上半年，如果這一過程中沒有什么其他的大的反向作用力的話，我覺得住宅地價(jià)的持續(xù)冷清的狀態(tài)至少還會延續(xù)到今年一季度吧。
房價(jià)下跌導(dǎo)致地價(jià)的熱度下降，地價(jià)熱度下降同時(shí)又讓房地產(chǎn)市場喪失活力，一個(gè)房價(jià)下降的循環(huán)正在逐步形成。2011年全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走入了下降通道，2012年房地產(chǎn)市場又會有一個(gè)什么樣的表現(xiàn)？近日有媒體報(bào)道：北京房價(jià)在目前樓市調(diào)控下，2012年將有20%左右的降幅。
聶梅生：房價(jià)10%左右的下降空間合理 20%的降幅不靠譜
對此全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，她并不認(rèn)同這種說法，她認(rèn)為10%左右的下降空間是合理的，20%的降幅實(shí)在不靠譜。2012年的樓市將是一個(gè)什么走勢？慘淡的2011讓人們對2012的樓市有了諸多猜測。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年北京的新建普通住房均價(jià)為14847元/平方米，成交均價(jià)為每平方米13173元，比2010年下降了11.3%，即每平米下降了1674元。聶梅生表示：這意味著，去年北京新建普通住房價(jià)格穩(wěn)中有降的房價(jià)控制目標(biāo)，已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn)。
聶梅生：我覺得北京它的保障房的開通量是相當(dāng)大的，在那么大的保障房開通的情況之下。新建住房，包括保障房的話，肯定是降的。所以降1000多元是意料之中的，降幅不過5%上下。如果2012年還是像2011年這樣一套路數(shù)的話，那么它有可能保障房的開工量還是比去年要加大，降也會比2011年會大一些，但是會不會到20%我不這樣認(rèn)為，2012年如果還是繼續(xù)這么做的話，我覺得可能大概10%左右，包括保障房，我還是這種觀點(diǎn)。
聶梅生曾經(jīng)在2011年5月29日接受媒體采訪時(shí)高調(diào)表示，年內(nèi)房價(jià)將出現(xiàn)10%的降幅，時(shí)至今日，當(dāng)她再度接受中國之聲獨(dú)家采訪時(shí)，依舊堅(jiān)持10%的這樣一個(gè)判定，而她給出的理由也很簡單。聶梅生：你看吧，今年CPI到最后還5點(diǎn)幾呢，所以房價(jià)去年有一個(gè)降幅，今年還是能保持這樣一個(gè)降幅的話，實(shí)際上已經(jīng)是比CPI低多了，進(jìn)入負(fù)增長的階段了，但是你要考慮到2010年，2009年漲的太多了，所以它原來那個(gè)期間，十大城市平均漲了30%，30%的話如果每年加上保障房以后，降個(gè)10%，那還有10%呢，三年一平均的話這個(gè)數(shù)跟CPI這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該走齊，就是差不多，三年平均吧。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期是三年，你不能看一年，2010年漲了30%左右，漲的太多了，然后逐漸的走平，這樣就穩(wěn)定了。
既然我們認(rèn)為快速上漲造成了那么多的問題，給經(jīng)濟(jì)帶來了那么多的損害，如果要像上漲那樣去下降，突然下跌了這么多，同樣對經(jīng)濟(jì)的損害也是要大家承受的，所以我覺得已經(jīng)看到上漲的危害，那么也要看到下挫以后對經(jīng)濟(jì)的傷害，就應(yīng)該平穩(wěn)的下降，然后走平。我想就是穩(wěn)定健康的一個(gè)我的理解的含義，所以我覺得今年還有一個(gè)降幅，這個(gè)降幅不應(yīng)該是比去年再急速下降，應(yīng)該是在逐漸的走向一個(gè)平等，還會有像去年這樣一個(gè)走低的區(qū)間吧，我是這么認(rèn)為。
既然我們認(rèn)為快速上漲造成了那么多的問題，給經(jīng)濟(jì)帶來了那么多的損害，如果要像上漲那樣去下降，突然下跌了這么多，同樣對經(jīng)濟(jì)的損害也是要大家承受的，所以我覺得已經(jīng)看到上漲的危害，那么也要看到下挫以后對經(jīng)濟(jì)的傷害，就應(yīng)該平穩(wěn)的下降，然后走平。我想就是穩(wěn)定健康的一個(gè)我的理解的含義，所以我覺得今年還有一個(gè)降幅，這個(gè)降幅不應(yīng)該是比去年再急速下降，應(yīng)該是在逐漸的走向一個(gè)平等，還會有像去年這樣一個(gè)走低的區(qū)間吧，我是這么認(rèn)為。
2012年剛剛開始，曾經(jīng)傳出樓市調(diào)控或?qū)⒃诮衲赀m度放松的消息。對此聶梅生認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議早已明確，無需就此作出解釋，更不用懷疑。但是，雖然價(jià)格將會下降，但聶梅生還是認(rèn)為今年普通商品房成交量將會上升。聶梅生：我認(rèn)為，普通住宅這塊的交易量肯定是會上升的，因?yàn)檎С郑驗(yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)會議已經(jīng)想了，要加大普通商品房的供給，對不對？加大供給沒有需求行嗎？加大供給就等于要恢復(fù)需求，就等于要恢復(fù)這一個(gè)區(qū)間的這一部分的交易量，這還有什么懷疑嗎？而如果加大供給需求，大家都不買房，那不是制造空置房嗎？
在新華社去年12月評出的"2011年內(nèi)地十大民生新聞"中，千萬套保障房力保"住有所居"名列其中，保障房建設(shè)工作的推進(jìn)，不僅直接為老百姓"住有所居"提供了物質(zhì)保障，更間接地遏制了房價(jià)過快上漲、保證了房地產(chǎn)健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指示，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。另外，購房者也應(yīng)多了解對比，通盤考慮，選擇適合自身的購買方式，轉(zhuǎn)變居住觀念，量力而行。只有這樣，才能有效緩解供需矛盾，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
